Umowa najmu lokalu jest dokumentem zabezpieczającym interesy obu stron – wynajmującego oraz najemcy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, regulującym procedurę najmu*, oznacza on zobowiązanie wynajmującego (właściciela lokalu) do oddania najemcy rzeczy do używania (określonej nieruchomości) na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za umówiony czynsz, regularnie uiszczany.
Zapisy zawarte w umowie najmu co do zasady są wynikiem prowadzonych negocjacji i mogą przedstawiać dowolne postanowienia zaakceptowane przez wszystkich zainteresowanych. Istnieją jednak określone, standardowe normy, dotyczące między innymi sposobu wypowiedzenia/rozwiązania umowy, odpowiedzialności za niewywiązywanie się z uzgodnionych postanowień czy miejsca rozstrzygania ewentualnych sporów.
W wielu przypadkach, w umowach najmu zawierane są zapisy ograniczające uprawnienia kontrahentów w zakresie jej postanowień. O ile nie przystaną na nie obie strony (co faktycznie może być trudne do udowodnienia), zapisy te będą traktowane jako tak zwane klauzule niedozwolone – rażąco naruszające interesy jednej ze stron (najczęściej najemcy), sprzeczne z zasadami wskazanymi przez prawo. Najczęściej spotykanymi zapisami o takim charakterze, ujętymi w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzonym przez Prezesa UOKiK-u, są zapisy dotyczące ograniczenia właściwości miejscowej sądu lub prawa do sądu na wypadek rozstrzygania spraw spornych między stronami najmu, przyznania jednej ze stron (najczęściej jest to wynajmujący) wyłącznego prawa do dokonywania interpretacji treści umowy wiążącej obie strony, wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań wynikających z umowy, zmiany sposobu rozwiązania lub odstąpienia od zawartej umowy – na przykład poprzez ograniczenie najemcy możliwości rozwiązania umowy i/lub zastrzeżenie prawa wynajmującego do jej wypowiedzenia w sposób niezgodny z ogólnie przyjętymi zasadami. Klauzulami niedozwolonymi są także praktyki związane ze stosowaniem rażąco wysokich kar, przewyższających wysokość odsetek ustawowych, spotykane najczęściej w umowach najmu zawieranych z pośrednikami nieruchomości.
Kwestia klauzul niedozwolonych ma szczególne znaczenie w przypadku najmu nieruchomości między przedsiębiorcą (wynajmującym, właścicielem lokalu) a konsumentem (najemcą), rozumianym jako osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą lub zawodową (najem w celach prywatnych). Konsekwencje wynikające z ich stosowania mogą być różne w zależności od ich ciężaru. Podstawową sankcją jest niewiążący charakter niedozwolonych zapisów – najemca może interpretować umowę w taki sposób, jakby ich w niej nie było (nie jest on nimi związany). Sankcją za uporczywe stosowanie klauzul niedozwolonych jest wszczęcie przez Prezesa UOKiK-u postępowania sądowego wobec wynajmującego, mającego na celu wymuszenie zaprzestania ich stosowania, a także kara finansowa w wysokości 10% rocznego przychodu osiągniętego w roku poprzedzającym wydanie wyroku. Dodatkowo pozwana strona może zostać obciążona kosztami procesu przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a w przypadku przegranego postępowania pokrywa również koszty publikacji wyroku sądu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym.
Najnowsze komentarze