Czas, na jaki strony zawierają umowę najmu lokalu użytkowego, zależy przede wszystkim od charakteru działalności, jaka będzie w danej lokalizacji prowadzona. Z reguły jest to okres roku, bądź jego wielokrotność, a jeśli najemcą jest duża, stabilna firma, której obecność na rynku nie jest nowością, umowy najmu lokali podpisywane są nawet na okres dziesięciu lub więcej lat. Niestandardowe terminy najmu ustalane są w sytuacjach, gdy lokal dla firmy potrzebny jest jedynie do wykonania jakiegoś konkretnego zadania czy projektu, i w tej sytuacji okres trwania umowy może być wyrażony w miesiącach.
Jeśli najemca nie jest pewien kondycji rynkowej swojej firmy, nie chce podejmować długoterminowych zobowiązań, dlatego często wybiera umowę roczną. Jednak po upływie tego czasu musi on liczyć się z tym, że wynajmujący może umowy nie przedłużyć, lub w międzyczasie znaleźć nowego najemcę. A zmiana lokalu wiąże się dla przedsiębiorcy z dużymi niedogodnościami zarówno formalnymi, jak i technicznymi, w tym z zaktualizowaniem informacji we właściwym rejestrze, zmianą wizytówek, modyfikacją strony internetowej itp.
Z drugiej strony zawarcie umowy na dłuższy, ale sprecyzowany okres obarczone jest niemożnością jej wypowiedzenia przed upływem oznaczonego terminu bez poniesienia konsekwencji. Wypowiedzenie lub zerwanie umowy zawartej na czas określony wiąże się dla najemcy z koniecznością zapłaty na rzecz wynajmującego sumy czynszów za miesiące pozostałe do terminowego wygaśnięcia umowy. Ze strony wynajmującego natomiast z koniecznością zapłaty na rzecz najemcy odszkodowania za poniesione w związku z tym straty. Obie strony mogą dochodzić swych roszczeń przed sądem.
Wyjątkiem jest wypowiedzenie takiej umowy z powodów w niej wskazanych. Aby więc nie narażać się na konsekwencje prawne i finansowe, strony powinny wskazać w umowie najmu, w jakich przypadkach mogą ją wypowiedzieć przed upływem terminu. Najczęściej wskazuje się tu niewywiązywanie się z warunków umowy w zakresie płatności, podnajmowanie lokalu osobie trzeciej, naruszanie postanowień umowy. Jednak to od woli stron zależy treść tych warunków, więc jeśli osiągną porozumienie, jako powód przedterminowego wypowiedzenia mogą wskazać wyraźne pogorszenie się kondycji finansowej przedsiębiorcy.
Lepszym rozwiązaniem wydawałoby się więc podpisanie umowy na czas nieokreślony. Ta jednak rodzi tego typu ryzyko, że może zostać przez każdą ze stron wypowiedziana. Mimo iż konieczne jest upłynięcie odpowiedniego okresu wypowiedzenia, to zarówno z punktu widzenia właściciela lokalu jak i najemcy takie rozwiązanie może się wiązać z dużymi trudnościami. Dla wynajmującego z zatrzymaniem wpływów z najmu lokalu, a dla najemcy z nieplanowaną koniecznością zmiany lokalu i związanymi z tym czynnościami. Jeśli jednak współpraca między stronami najmu przebiega bezproblemowo, szanse na szybkie wypowiedzenie umowy są małe, ponieważ w interesie obu stron jest, aby trwała ona jak najdłużej. Z tego powodu część przedsiębiorców decyduje się na takie rozwiązanie. Nie jest ono jednak polecane dla firm, które dużo inwestują w przystosowanie lokalu do swoich potrzeb, a także jak wspomniano wyżej, dla tych, które nie obawiają się nagłego załamania swojej kondycji, a działalność planują długofalowo.
Terminy wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony strony mogą określić w umowie. Jeśli brak jest takiego zapisu stosuje się terminy ustawowe wskazane w Kodeksie cywilnym.
Decydując o okresie, na jaki przedsiębiorca podpisuje umowę najmu lokalu powinien więc wziąć pod uwagę charakter prowadzonej przez siebie działalności, kondycję finansową i rynkową firmy, a także plany związane z jej strategią i rozwojem.
Najnowsze komentarze