Lokal użytkowy z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Lokal użytkowy jest to wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi część budynku, albo cały budynek, nie będący mieszkaniem. Lokalem użytkowym jest na przykład pomieszczenie biurowe, lokal sklepowy, gabinet lekarski, fryzjerski czy magazyn. Rynek pierwotny i rynek wtórny to pojęcia nierozerwalnie związane z branżą nieruchomości. Rynek pierwotny dotyczy inwestycji deweloperskich, a rynek wtórny – lokali już istniejących. Wraz ze znajomością tych dwóch pojęć nasuwa się pytanie, które lokale użytkowe są lepsze – od dewelopera czy używane?

Wyjaśnijmy więc zalety jednych i drugich. W zależności od prowadzonej działalności lokale użytkowe muszą spełniać określone wymogi. W związku z tym w budynku lub lokalu użytkowym niezbędne jest wykonanie prac modernizacyjnych, mających na celu przystosowanie go do określonej w umowie najmu działalności. Zakres prac zależy od wymagań najemcy. Często są one wysokie szczególnie jeżeli dotyczą wykończenia i remontu lokalu użytkowego lub całego budynku przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Zazwyczaj najemca lokalu dostosowuje go do planowanej działalności, a rozliczenie prac remontowych przebiega w następujący sposób:

• najemca wykonuje prace na własny koszt, a wynajmujący zwraca koszty prac najemcy na podstawie wystawionych faktur,
• wynajmujący zleca najemcy wykonanie prac wypłacając mu wynagrodzenie,
• prace są wykonywane przez wynajmującego na jego koszt do określonej kwoty, a powyżej ustalonej kwoty pokrywa najemca na podstawie wystawionej mu faktury VAT.

Lokale z rynku wtórnego znajdują się w dowolnej lokalizacji i często są usytuowane w centrach miast, a jednym z bardzo ważnych kryteriów powodzenia inwestycji jest jej lokalizacja. Popyt na daną usługę gwarantuje wysokie zyski. Wynajmując lokal z rynku wtórnego mamy możliwość określenia jego stanu technicznego i praktycznego w rzeczywistym wymiarze.

Obecnie nowe budowle deweloperskie powstają z dala od centrów miast. Zatem lokalizacja powierzchni handlowo-usługowej w wielorodzinnych inwestycjach deweloperskich również jest oddalona i służy jedynie najbliższej społeczności.

Umowa najmu z deweloperem

Bardzo ważnym jest czas podpisywania umowy najemcy z deweloperem. Jeżeli jest to na etapie projektowania budowy, bądź w trakcie jej realizacji, może się okazać, że faktyczna powierzchnia lokalu ustalona na podstawie pomiarów podwykonawczych w momencie ukończenia budowy różni się od planowanej. Wówczas może to mieć wpływ na wysokość kosztów, gdy wynajmujący wystąpi o dopłatę za dodatkową powierzchnię lub, gdy zostanie ona pomniejszona, a utrzymana zostanie wysokość czynszu. Sytuacja taka może również wpłynąć na ograniczenie przydatności lokalu. Często konieczne jest podpisywanie tzw. umów przednajmu do negocjacji z bankiem. Jest to okazja dla najemcy do wynegocjowania niższego czynszu. Należy ocenić takie ryzyko w porównaniu do możliwości wynajmu lokalu oddanego do użytku.

Należy również wziąć pod uwagę możliwość opóźnienia się zakończenia inwestycji co powoduje utratę zarobku dla najemcy.

Preferowany przez deweloperów okres najmu mieści się w przedziale od 3 do 5 lat. Oferty umowy na czas nieokreślony należą do rzadkości.