Kaucja przy najmie lokalu użytkowego

Ustanowienie kaucji przy zawieraniu umowy najmu lokalu użytkowego ma na celu zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości, w razie niewypłacalności najemcy, jest to więc wyrażona sumą pieniężną gwarancja wykonania zobowiązania. Umożliwia także pokrycie ewentualnych szkód powstałych podczas użytkowania lokalu przez najemcę. Najemca płaci kaucję na rzecz wynajmującego z reguły w dniu podpisania umowy najmu lub w dniu przejęcia lokalu, jednak strony mogą dowolnie ustalać tę datę.

Kaucja

Ustawodawca nie wprowadził regulacji dotyczących kaucji przy wynajmie lokali użytkowych. Oznacza to, że strony mogą dowolnie kształtować ten rodzaj stosunku prawnego, decydując się na zapis o kaucji lub na jej brak. Jednak niewielu wynajmujących chce podejmować ryzyko ewentualnej niewypłacalności najemcy i obecnie niemal we wszystkich umowach najmu zawarty jest zapis o konieczność wpłacenia takiego zabezpieczenia. W celu uniknięcia nieporozumień warto również precyzyjnie wskazać w umowie na co i kiedy kaucja może być wykorzystana, a także określić jej wysokość oraz sposób przechowywania przez wynajmującego, np. w depozycie lub na rachunku bankowym.

Wysokość kaucji

Ustalając wysokość kaucji należy kierować się wielkością miesięcznych kosztów eksploatacji lokalu i możliwego potencjalnego zadłużenia, jakie może powstać po stronie najemcy. Najczęściej kaucję określa się jako wielokrotność miesięcznego czynszu, który może zostać powiększony o opłaty eksploatacyjne. Przepisy kodeksu cywilnego wyraźnie wskazują, iż właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, w momencie kiedy najemca zalega z płatnościami za dwa pełne okresy najmu. Wcześniej jednak zobowiązany jest on do wyznaczenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania należności. W interesie wynajmującego jest więc, aby wysokość kaucji była równa co najmniej trzykrotności ustalonego czynszu powiększonego o opłaty eksploatacyjne.

Zabezpieczenie finansowe wynajmującego

Z założenia, do czasu trwania umowy kaucja powinna pozostać nienaruszona. Jednak strony mogą ustalić, że zostaną z niej pokryte bieżące zobowiązania w przypadku zwłoki najemcy w płatności. W tej sytuacji należy dodatkowo wskazać termin, w jakim najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pierwotnej wysokości oraz ewentualne konsekwencje niewykonania tego zobowiązania. Istnieje jednak ryzyko, że niewypłacalny najemca nie będzie w stanie uzupełnić kwoty kaucji, a wtedy pozostała jej część może okazać się niewystarczająca w przypadku zaistnienia sytuacji o której mowa wyżej-konieczności wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Sposób wykorzystania kaucji

Istotnym zapisem umowy najmu powinien być sposób wykorzystania kaucji. Strony mogą umówić się, że będzie ona stanowiła jedynie zabezpieczenie w przypadku zaległości czynszowych lub z tytułu opłat eksploatacyjnych, ale także, że wynajmujący może z niej pokryć koszty naprawy ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę. Kaucja może być także zaliczana na poczet odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu po upływie okresu obowiązywania umowy, czy wywóz rzeczy pozostawionych przez najemcę w lokalu.

Warunki zwrotu kaucji

Ostatnim elementem dotyczącym kaucji, który powinien znaleźć się w umowie jest termin jej zwrotu. Jeśli najemca wywiązał się z umowy, a wynajmujący nie wnosi żadnych zastrzeżeń, powinna zostać zwrócona niezwłocznie po ustaniu stosunku najmu. Z punktu widzenia wynajmującego warto jednak określić w umowie nieco późniejszy termin, by mógł on dokładnie sprawdzić opuszczony lokal i upewnić się, że najemca wywiązał się ze wszystkich zobowiązań.

3 komentarze

  1. Piszecie o warunkach zwrotu kaucji dopiero po zakończeniu umowy najmu. A co w sytuacji kiedy umowa najmu trwa nadal i juz ponad 10 lat to cały czas kaucja jest nie do zwrotu ? Wynajmujacy może sobie tak trzymać moje pieniądze w nieskończoność ? Nie mam zamiaru rezygnować z działalności ale chciałbym odzyskać zamrożone pieniądze – mogą tak trzymać do końca życia ?

    • Póki umowa nie ulegnie rozwiązaniu to właściciel lokalu musi jakos byc zabezpieczony, wiec dlaczego miałaby zostac kaucja zwrocona przed czasem?

  2. Wynajmowałam pokój dwuosobowy od biura nieruchomości.
    Co w przypadku gdy minęło 30 dni na zwrot kaucji ustalone w umowie, a kaucja nie została zwrócona ani mi ani koleżance z pokoju, brak było również jakiegokolwiek kontaktu ze strony firmy.

    Szerszy zarys sytuacji:
    W protokole zdawczym zostały spisane szkody, które powstały w mieszkaniu oraz w wynajmowanym przeze mnie pokoju. Podczas zdawania lokalu dostałyśmy ustne zapewnienie, że firma skontaktuje się z nami jak najszybciej po ustaleniu kosztu szkód. Ostatniego możliwego dnia kaucja pomniejszona o koszty szkód została zwrócona pozostałym najemcą bez jakiegokolwiek wyjaśnienia ile za co zostało potrącone. Po dwóch dniach wysłałam maila do firmy z zapytaniem o co chodzi. Na maila nie dostałam odpowiedzi. W rozmowie telefonicznej firma stwierdziła, że nie dokonała jeszcze wyceny szkód w wynajmowanym przeze mnie pokoju, bo (cytuje) „pracownicy firmy mają dzieci, jedna z osób tam pracujących jest chora na anoreksję i w ogóle są teraz wakacje więc nie mają na to czasu, ale zrobią to do końca miesiąca”.

    Czy mają do tego prawo?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Znajdź idealny lokal