Jak wynajmujący powinien reagować na zalegające płatności najemcy

Kiedy firma nie płaci czynszu za wynajmowany lokal, może go stracić. Najem lokalu, w tym powierzchni użytkowych wiąże się z obowiązkiem comiesięcznego dokonywania płatności. Kluczowym dokumentem regulującym relacje pomiędzy najemcą, a wynajmującym lokal jest umowa najmu. Zobowiązuje ona wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, najemcę z kolei obliguje do płacenia czynszu. Umowa najmu, w zależności od tego jak strony się umówią, może zostać zawarta bezterminowo, lub na okres kilku miesięcy, lat.

Czynsz najczęściej regulowany jest w pieniądzu. Warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie zabraniają, aby formą płatności było świadczenie innego rodzaju.

Najemca powinien dokonywać opłaty czynszu zgodnie z terminem zawartym w umowie najmu. Kiedy termin ten nie jest wyznaczony opłaty powinien dokonać z góry za cały czas najmu – kiedy ma on trwać nie dłużej niż miesiąc. W sytuacji, gdy umowa została zawarta bezterminowo, bądź na okres dłuższy niż jeden miesiąc, najemca musi regulować płatności do 10. każdego miesiąca.

Zaległości w płatnościach opiewające na dłuższy czas umożliwiają wynajmującemu ubieganie się o odsetki (ustawowe, lub umowne) za czas spóźnienia. Należy podkreślić, że jeśli wynajmujący poniósł szkodę w wyniku opóźnienia zapłaty przez najemcę, ma prawo żądać od przedsiębiorcy jej naprawienia.

Ważną informacją dla właścicieli lokali użytkowych jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu, bez zachowania stosowanych terminów wypowiedzenia. Wystarczy, że najemca zalega z płatnościami za czynsz za określony czas. Naturalnie samo wypowiedzenie umowy najmu, nie daje jeszcze gwarancji odzyskania należnej kwoty. Jednakże może posłużyć jako „mobilizacja” dla najemcy do wywiązania się z zobowiązań finansowych. Należy jednak pamiętać, że o wypowiedzeniu lokalu użytkowego należy najemcę uprzedzić. Jeśli najemca nie zapłaci czynszu za dwa kolejne miesiące, wynajmujący powinien wezwać go na piśmie do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dodatkowo powinien zaznaczyć, że zamierza wypowiedzieć najem i określić dodatkowy miesięczny okres na uregulowanie płatności.

Przepisy określają, że pod rygorem nieważności, wypowiedzenie umowy najmu, a także wezwanie do uregulowania należności powinno być w formie pisemnej. Wypowiedzenie musi zawierać przyczynę, czyli np.: zaleganie przez 4 miesiące za czynsz i nieuregulowanie go w wyznaczanym terminie.

Właściciel lokalu użytkowego posiada jeszcze jeden „środek dyscyplinujący” najemcę lokalu. Istnieje szansa zabezpieczenia się poprzez wykorzystanie prawa zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu. Wynajmujący ma prawo zatrzymać rzeczy najemcy do czasu uregulowania stosownej należności (z tytułu czynszu, czy też opłat związanych z eksploatacją) przez najemcę, gdy ten zalega z ich zapłatą niedużej niż rok.

Jeśli wyżej opisane metody odzyskania stosownej należności za wynajem lokalu użytkowego nie odniosą pożądanego skutku, właściciel lokalu może skierować sprawę do sądu. W pierwszej kolejności należy sporządzić pozew o zapłatę i skierować go do odpowiedniego sądu rejonowego. Wybór sądu dokonywany jest albo poprzez kierowanie się adresem zamieszkania wynajmującego lokal, bądź położeniem samego wynajmowanego lokalu. Wybór odpowiedniego sądu, znajduje się po stronie wynajmującego. Powództwo rozpatrywane jest poprzez postępowanie uproszczone, dlatego pozew musi zostać wniesiony na urzędowym formularzu.