W trakcie trwania umowy najmu lokalu użytkowego, która z reguły, ze względu na swój charakter zawierana jest na dłuższy okres, może dojść do zmiany właściciela lokalu. Co do zasady, zbycie przedmiotu najmu dopuszczalne jest w każdym momencie trwania umowy, a przepisy nie ograniczają tej czynności prawnej koniecznością spełnienia dodatkowych warunków.
Zmiana właściciela może jednak mieć wpływ na zawartą wcześniej umowę najmu, ponieważ wraz ze sprzedażą nieruchomości nabywca wstępuje w dotychczasowe prawa i obowiązki zbywcy, w tym także wynikające z umowy najmu lokalu. Pojawienie się nowego właściciela nie wpływa na treść samej umowy, i nie ma przy tym znaczenia, czy nabywca w chwili nabycia wiedział o jej istnieniu.
Konsekwencje dla nowego właściciel a lokalu
Jednak nabywca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu, który zakupił, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet jeśli umowa była zawarta na czas określony. Jedynym wyjątkiem jest umowa zawarta z datą pewną (czyli poświadczoną notarialnie), jeśli lokal został już najemcy wydany. W praktyce oznacza to, że umowa najmu może wygasnąć o wiele wcześniej niż strony początkowo ustalały. Dla przedsiębiorcy, który inwestuje w lokal użytkowy, dokonuje remontów, aby dostosować go do własnych potrzeb, ponadto inwestuje w marketing, wizytówki i inne, może to wiązać się z ponoszeniem dodatkowych, nieplanowanych kosztów oraz z wieloma utrudnieniami.
Konsekwencje dla najemcy lokalu
Najemca w tej sytuacji nie pozostaje jednak bez środków, które mogą zrekompensować mu taki stan rzeczy. Przede wszystkim przysługuje mu wobec dotychczasowego właściciela roszczenie odszkodowawcze o naprawienie szkody, jeśli wskutek przedwcześnie rozwiązanej umowy najmu przez nabywcę jest on zobowiązany zwrócić przedmiot najmu wcześniej, niż przewidywała to umowa. Roszczenie to obejmuje nie tylko szkodę, ale także utracone korzyści, które najemca mógłby osiągnąć, jeśli umowa trwałaby do pierwotnie ustalonego terminu. Aby jednak możliwe było dochodzenie od zbywcy nieruchomości swoich roszczeń, najemca musi go niezwłocznie poinformować o wypowiedzeniu umowy najmu przez nowego właściciela. Ponadto jeśli najemca opłacił czynsz z góry za cały okres trwania umowy, może dochodzić od zbywcy tej części czynszu, która nie ma pokrycia w rzeczywistym korzystaniu przez najemcę z nieruchomości.
Z perspektywy najemcy najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest więc zawieranie umowy najmu na piśmie z datą pewną, czyli poświadczoną przez notariusza, albo poprzez ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej. W tym celu należy złożyć wniosek do właściwego wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym, załączając do niego umowę najmu lub pisemną zgodę udzieloną przez wynajmującego na dokonanie wpisu.
Najnowsze komentarze