Najem lokalu a VAT

Wynajem nieruchomości jest czynnością, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym przypadku podatnikami są osoby prawne, osoby fizyczne, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą bez względy na cel lub rezultat takiej działalności (art.15 ustawy o VAT) i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Osoby, które wynajmują lokal mieszkalny, mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT, muszą być jednak spełnione określone warunki.

Umowa najmu oznacza, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (na czas oznaczony lub nieoznaczony), najemca natomiast zobowiązuje się płacić mu umówiony wcześniej czynsz. Najem więc stanowi odpłatną usługę podlegającą opodatkowaniu VAT według podstawowej składki, wynoszącej 23%.

Są dwie możliwości, by być zwolnionym z tego podatku: pierwsza sytuacja dotyczy mieszkalnego charakteru lokalu, a druga – mieszkaniowego celu najmu. Czasem te przesłanki mogą jednak budzić pewne wątpliwości.

Zgodnie z art.43 ust.1 pkt. 36 z podatku VAT są zwolnione usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie w celach mieszkaniowych. Istotne jest tu, na jakie cele jest wynajmowane mieszkanie, a nie przez kogo jest wynajmowane (osoba prywatna lub firma). Jeśli podatnik wynajmie mieszkanie danej osobie nie w celach mieszkaniowych, ale by mogła ona tam prowadzić działalność gospodarczą, wtedy będzie on musiał odprowadzać podatek VAT.

Za cel inny niż mieszkaniowy można uznać np. krótkotrwały wynajem mieszkania w celach turystycznych lub biznesowych. Ze zwolnienia podatkowego nie mogą więc skorzystać hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia na wyjazdy służbowe. Nie przysługuje ono również nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele biurowe (analogicznie Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 kwietnia 2011 r., znak ILPP1/443-564/11-3/MS).

W drugiej sytuacji osoba wynajmująca nieruchomość może, na podstawie art.113. ust. 1 o podatku VAT, skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Można z niego zwolnić podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie 150 000 zł w poprzednim roku podatkowym. Należy jednak pamiętać, że dla przedsiębiorców, którzy rozpoczęli działalność w trakcie roku, limit sprzedaży, który uprawnia do zwolnienia, liczy się proporcjonalnie do okresu prowadzenia przez nich działalności w danym roku. Uwzględnia się przy tym prognozowane kwoty.

Wynajmując lokal, trzeba się jednak zastanowić, czy zwolnienie z podatku VAT jest korzystne. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, że będzie on wynajmowany przez przedsiębiorców, którzy także rozliczają VAR. Wtedy, gdy wynajmujący nie skorzysta ze zwolnienia podatkowego i wystawi fakturę VAR, wtedy osoba, która wynajmuje od niego lokal, będzie mogła odliczyć sobie podatek. W takiej sytuacji bardziej korzystne jest płacenie tego podatku przez podatnika, ponieważ ma on wtedy prawo do odliczenia VAT, który płaci przy nabywaniu towarów i usług służących prowadzonej działalności gospodarczej, a dodatkowo – będzie konkurencyjny na rynku.