Moc umowy najmu w przypadku śmierci najemcy

Umowa najmu lokalu użytkowego jest z reguły zawierana na długie okresy, nawet kilku lub kilkudziesięcioletnie. Jest to jednocześnie długotrwałe zobowiązanie stron – ze strony najemcy do regularnego opłacania czynszu, a ze strony wynajmującego do udostępniania mu swojej nieruchomości. Plany te może jednak pokrzyżować śmierć najemcy. Co wtedy dzieje się z umową, z lokalem i jakie kroki powinien podjąć wynajmujący?

Najem lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu jest dziedziczona

Sytuacja osób wynajmujących lokal użytkowy jest odmienna od sytuacji wynajmujących mieszkanie. Jeśli najemcą jest przedsiębiorca prowadzącym działalność gospodarczą, to po jego śmierci umowa nie zostaje przerwana, ani nie przestaje obowiązywać. Umowa najmu, jako prawo o charakterze obligatoryjnym, wchodzi do masy spadkowej i podlega dziedziczeniu. Oznacza to, że zobowiązanie związane z taką umową przejdzie na spadkobierców zmarłego najemcy, albo tych, których wskazał w testamencie, a w przypadku braku takiego dokumentu – na tych, którzy dziedziczą po nim z mocy ustawy. Przez cały czas od otwarcia spadku, czyli od śmierci najemcy, aż do zakończenia postępowania spadkowego, wynajmujący ma prawo domagać się zapłaty czynszu zgodnie z umową. Roszczenie swoje może skierować przeciwko spadkobiercom czy zapisobiercom. Wynajmujący ma również prawo do ustanowienia zastawu na rzeczach zmarłego znajdujących się w lokalu, w celu zabezpieczenia swoich roszczeń z tytułu najmu.

Umowa najmu pozostaje więc w pełni utrzymana, bez względu na to, czy została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Na spadkobierców przechodzą również zobowiązania najemcy powstałe jeszcze przed jego śmiercią, np. zaległy czynsz.

Co w przypadku odrzucenia spadku?

Sprawę może skomplikować odrzucenie spadku przez spadkobierców, którzy np. będą mieli świadomość zadłużenia występującego po zmarłym i nie wyrażą chęci dziedziczenia po nim. Jeśli z tego lub z innego powodu ustalenie spadkobierców będzie utrudnione lub niemożliwe, wynajmujący ma prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku jako osoba posiadająca w tym interes prawny. Wniosek składa się do sądu właściwego ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego, wcześniej jednak warto wystąpić do tegoż sądu z zapytaniem, czy po zmarłym toczyły się postępowania spadkowe i z jakim skutkiem się zakończyły.

W sytuacjach gdy spadkobiercy nie są znani, albo zainteresowani spadkiem, wynajmujący może również wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie kuratora spadku, informując jednocześnie, iż w będącym jego własnością lokalu użytkowym, na podstawie umowy najmu, znajdują się rzeczy zmarłego należące do masy spadkowej. Ustanowiony kurator spadku staje się osobą, z którą wynajmujący będzie mógł konsultować dalszy przebieg sprawy. Będzie on również upoważniony do odbierania oświadczeń woli, w tym także i woli rozwiązania umowy najmu na zasadach w niej określonych.

Niemniej jednak cały proces mający na celu odzyskanie nieruchomości po zmarłym najemcy, mimo iż jest ona formalnie własnością wynajmującego, jest czasochłonny i bywa skomplikowany. Nie ma jednak innego wyjścia, gdyby bowiem wynajmujący po prostu wszedł do swojego lokalu, złamałby prawo, a konsekwencji w tym zakresie mogliby dochodzić spadkobiercy najemcy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Znajdź idealny lokal