Kruczki prawne stosowane w umowach najmu lokali użytkowych

Właściwie przygotowana umowa najmu lokalu użytkowego ma na celu ochronę interesów zarówno wynajmującego jak i najemcy. Jednak zastosowanie lub pominięcie pewnych zapisów, może powodować zmniejszenie praw po jednej stornie, przy jednoczesnym zwiększeniu obowiązków po drugiej.

Jednym z takich elementów jest kwestia ponoszenia kosztów bieżących napraw w lokalu, które utrzymają go w należytym stanie, umożliwiającym normalne użytkowanie. Co do zasady to wynajmujący ponosi koszty naprawy w zakresie niezbędnym do utrzymania nieruchomości, w stanie z dnia wydania jej najemcy, np. koszty remontu dachu czy wymiany drzwi. Najemcę obciążają natomiast drobne naprawy, będące następstwem normalnej eksploatacji lokalu, jak naprawa cieknącego kranu. Jednak przepis, który to określa, ma charakter jedynie dyspozytywny, co oznacza, iż może być wyłączony na podstawie ustaleń stron zawartych w umowie, a tym samym wynajmujący może być wyłączony z obowiązku dokonywania napraw utrzymujących lokal w należytym stanie. Po stronie najemcy może to spowodować powstanie dużych, nieuzasadnionych kosztów, gdyż przeprowadzanie tego rodzaju remontów i napraw nie jest prawem wynajmującego, a jego obowiązkiem.

biuro

Innym zapisem, jaki może zostać wykorzystany przez nieuczciwego kontrahenta, jest często nadużywane zastrzeżenie sobie prawa przez wynajmującego do dobrowolnego podwyższenia wysokości czynszu i dokonania tego w dowolnym czasie. Zapis taki jest niezgodny z obwiązującymi przepisami, które zezwalają na podwyżkę nie częściej niż co 6 miesięcy, i to w wysokości nie większej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Ponadto najemca ma prawo do uzyskania od wynajmującego pisemnego uzasadnienia podniesienia czynszu.

Z reguły to wynajmujący przedstawia najemcy umowę do podpisania, dlatego może ją zmodyfikować w dogodny dla siebie sposób. Z tego powodu najmując lokal użytkowy, przedsiębiorca powinien także zwrócić uwagę na okres jej zawarcia. Stronom najczęściej zależy na zawarciu umowy na czas oznaczony, ponieważ taki typ umowy lepiej zabezpiecza ich interesy. Dla wynajmującego jest gwarancją stałego przypływu gotówki z najmu, a dla najemcy możliwością korzystania z danej lokalizacji przez określony czas, co pozwala na podejmowanie długoterminowych decyzji biznesowych poczynając od tych dotyczących rozwoju czy marketingu firmy, po wygląd i wyposażenie biura. Rozwiązanie takiej umowy możliwe jest wyłącznie, jeśli strony wskazały w niej sytuacje, w których umowa może zostać rozwiązana przed jej zakończeniem, za odpowiednim terminem wypowiedzenia.

Przyczyny te muszą być precyzyjnie wskazane, by ich interpretacja nie budziła wątpliwości. Najczęściej są nimi nieopłacanie czynszu przez najemcę czy korzystanie z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Jeśli wynajmujący dodatkowo wskazuje inne sytuacje, w których będzie mógł umowę rozwiązać, albo po prostu zastrzega sobie prawo do wypowiedzenia najmu, to właściwie zawarcie umowy na czas oznaczony mija się z jej pierwotnym celem. Nie chroni ona bowiem interesów najemcy, który nie zna rzeczywistego czasu trwania najmu lokalu, w związku z tym wszystkie poniesione przez niego nakłady na lokal wiążą się dla niego z ryzykiem finansowym.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Znajdź idealny lokal