Klauzula wyłączności w umowach najmu

Klauzule niedozwolone są zapisami czyhającymi na konsumentów podpisujących umowy z nieuczciwymi kontrahentami, w tym również wynajmującymi. Klauzule takie rażąco naruszają interesy konsumentów, kształtując ich prawa i obowiązki w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami i ich dobrymi interesami. Warto pamiętać, że nie wiążą one konsumenta, chyba że były z nim indywidualnie uzgodnione. W innymi przypadku, np. podpisując szablonowy wzór umowy najmu, mimo iż konsument, czyli w tym wypadku najemca umowę podpisze, nie będzie nią związany w zakresie zapisów niedozwolonych. O ile oczywiście będzie miał tego świadomość. W przypadku najmu powierzchni użytkowych jest to o tyle istotne, że z reguły umowy takie zawierane są na długie okresy.

Wynajem lokalu

Jedną z takich klauzul jest tzw. klauzula wyłączności, na mocy której wynajmujący zakazuje najemcy prowadzącemu działalność gospodarczą podejmowania określonej działalności, a zakaz ten obejmuje wskazane przez niego terytorium (np. dane miasto, gminę czy cały kraj). Klauzule takie pojawiały się w umowach najmu lokali wielkopowierzchniowych, np. w centrach handlowych. Zapisy przewidywały, że od chwili rozpoczęcia najmu, aż do jego zakończenia, najemca nie mógł w określonej odległości od tegoż centrum rozpocząć takiej samej lub podobnej działalności, którą prowadzić będzie w wynajmowanym lokalu, zarówno pośrednio jak bezpośrednio.

Umieszczając taki zapis wynajmujący chciał zapobiec sytuacji, w której najemca prowadziłby taką samą działalność w niedalekiej odległości od centrum handlowego, w którym wynajął lokal, a tym samym część klientów mogłaby decydować się na korzystanie z jego usług w innym niż centrum handlowe miejscu, co przełożyłoby się na gorsze wyniki finansowe. W świetle obowiązujących przepisów praktyka taka stanowi naruszenie zasad uczciwej konkurencji, zarówno na gruncie przepisów zakazujących porozumień ograniczających rynkową konkurencję, jak i tych zakazujących nadużywania pozycji dominującej.

Dla prawidłowej oceny, czy w tym konkretnym przypadku doszło do naruszenia powyższych norm prawnych, konieczna jest ocena siły rynkowej stron umowy najmu, której należy dokonać w kontekście danego rynku. Analiza powinna dotyczyć dostępności nieruchomości pod wynajem, a także obszaru, gdzie usługa jest świadczona. Co do zasady im wyższy udział strony w danym rynku właściwym, tym większe jest ryzyko zakwalifikowania danego zdarzenia jako zastosowanie klauzuli niedozwolonej. We wskazanym przykładzie pod uwagę będzie więc brany udział wynajmującego w rynku wynajmu powierzchni użytkowych w centrach handlowych w danym mieście. Przyjmuje się, że skuteczne odparcie zarzutu posługiwania się klauzulą niedozwoloną możliwe jest, gdy udział w tym rynku nie przekracza 10%.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Znajdź idealny lokal