Kaucja za lokal użytkowy jako zabezpieczenie interesów jego właściciela

Kaucja za wynajem lokalu użytkowego stanowi najczęściej stosowaną i zarazem najbezpieczniejszą formę zabezpieczenia ewentualnych roszczeń właściciela lokalu przeciwko najemcy, na wypadek gdyby uchylał się od właściwego wykonywania umowy najmu. Najczęściej w kategorii takich zachowań mieści się zaleganie z czynszem. Nie jest wymogiem prawnym ustalenie kaucji, jednak dla zabezpieczenia swoich interesów wynajmujący powinien taki warunek zawrzeć w stosownej umowie.

Kaucja za lokal użytkowy

Jak korzystnie ustalić wysokość kaucji?

Kaucja ustalana jest z reguły przez właściciela lokalu i nie powinien on ulegać namowom najemcy i nie poddawać negocjacji wyznaczonej przez siebie kwoty. Celem kaucji jest bowiem możliwość szybkiego pokrycia szkód powstałych wskutek działania lub zaniechania najemcy. Ze względu na to, że nie jest to zabezpieczenie obligatoryjne, brak jest przepisów określających jej wysokość, a wynajmujący ustalając ją powinien się kierować własnym interesem i względami praktycznymi. Najczęściej kaucja wyrażona jest jako wielokrotność czynszu powiększonego o opłaty eksploatacyjne. Uważa się, że minimalną wysokością powinna być trzykrotność czynszu z doliczonymi opłatami eksploatacyjnymi.

Kaucja wpłacana jest przez najemcę, a wynajmujący powinien przechowywać ją w nienaruszonym stanie aż do zakończenia umowy najmu, chyba, że wcześniej powstaną okoliczności, w których będzie ona musiała pokryć ewentualne szkody powstałe w trakcie trwania umowy, a od których zapłacenia najemca się uchyla. Jednak w pierwszym przypadku, jeśli zostaje nienaruszona do zakończenia umowy, strony sporządzając protokół zdawczo odbiorczy powinny wskazać w nim ewentualne koszty, które zostaną pokryte z kaucji. Należą do nich wszystkie uszczerbki w nieruchomości bądź w ruchomościach znajdujących się w lokalu, wykraczające poza zakres zwykłego użytkowania. W razie potrzeby kaucja powinna zostać rozliczona na poczet czynszu lub opłat eksploatacyjnych.

Czy kaucja stanowi dochód właściciela lokalu?

Problematyczna jest jednak kwestia rozliczenia kaucji jako dochodu, ponieważ wynajmujący nie mają pewności, czy jako taki stanowi ona dochód. I tu ponownie wszystko zależy od tego, czy została nienaruszona, czy też musiała zostać rozliczona na poniesione szkody. Kaucja w rozumieniu zabezpieczenia, w wypadku gdy po prawidłowym wykonaniu umowy zostaje zwrócona najemcy, nie stanowi obrotu, więc sytuacja ta nie pociąga za sobą powstania obowiązku zapłaty podatku VAT.

Jeśli natomiast kaucja nawet w części została zaliczona przez wynajmującego na poczet zaległego czynszu, wtedy należy ją traktować jako zapłatę za usługę najmu, czyli podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, tak jak zaległ czynsz, na poczet którego została przeznaczona. Termin określony w umowie jako termin płatności czynszu jest również terminem powstania obowiązku podatkowego. Kaucja może również zostać przeznaczona na pokrycie określonych w umowie kar umownych. W tym wypadku, podobnie jak w przypadku przeznaczenia jej na pokrycie szkód, pełni ona funkcję odszkodowania, a takowe nie jest wymienione w ustawie o podatku VAT, w związku z czym obowiązek podatkowy nie powstanie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Znajdź idealny lokal