Wynajem lokalu użytkowego na potrzeby firmy jest znacznie powszechniejszą formą od jego zakupu. Kapitał początkowy, jakim musi dysponować firma jest niewielki i w zasadzie musi wynosić tyle, ile opłata za wynajem plus koszty kaucji.
O ile wysokość opłaty za najem lokalu użytkowego jest sprawą oczywistą, o tyle wysokość i konieczność wnoszenia kaucji na początku wynajmowania jest sprawą umowną pomiędzy obiema stronami transakcji.
Kaucja to nic innego jak forma pieniężna zabezpieczająca interesy wynajmującego. Pobierana jest najczęściej jako zabezpieczenie przed ewentualną niewypłacalnością najemcy bądź na pokrycie napraw i remontów w przypadku, gdy najemca dopuściłby się zniszczenia lokalu. Sprawa kaucji w przypadku najmu lokali użytkowych nie została w żaden sposób prawnie uregulowana.
Jak ustalić wysokość kaucji?
Z reguły wysokość jej obliczana jest jako suma należności za najem za okres 3 miesięcy. Mnożnik kwotowy ma jedno podstawowe uzasadnienie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu najemcy. Powodem do wypowiedzenia umowy może być brak terminowego regulowania zobowiązań wynikających z tytułu najmu. Z tym, że zasada ta ma zasadnicze obostrzenia. Najemca może rozwiązać umowę najmu w momencie, gdy przez dwa pełne okresy rozliczeniowe najmujący lokal nie dopełnił uregulowania zobowiązań finansowych. Oczywiście w tym terminie powinien otrzymać pisemne wezwanie do uiszczenia należnej kwoty. Umowa jednak nie może zostać po okresie tych dwóch miesięcy rozwiązana natychmiastowo. Najmującego obowiązuje w takim przypadku miesięczny okres wypowiedzenia. Stąd sumując wszystkie powyższe okresy otrzymujemy czas 3 miesięcy, za które teoretycznie istnieje prawdopodobieństwo niewywiązania się ze zobowiązań finansowych strony najmującej lokal.
Co zabezpiecza kaucja?
Kwestia druga, to możliwość wykorzystania, wniesionej na początku wynajmowania, kaucji, na dokonanie niezbędnych napraw i remontów w lokalu. Kwota kaucji może być rozdysponowana na ten cel w momencie, gdy najemca na koniec umowy odmawia doprowadzenia lokalu do stanu początkowego sprzed wynajmu, a stan po wynajmie rażąco odbiega standardem od wersji pierwotnej. Należy jednak pamiętać, że niezbędny jest wtedy zapis w umowie najmu mówiący o tym, że wpłacona kaucja może być przeznaczona na ten cel. Dodatkowo warto sporządzić szczegółowy opis powierzchni najmowanej, aby uniknąć wszelkich roszczeń i sporów, jakie mogą wyniknąć na tej podstawie.
Jeżeli środki finansowe pochodzące z kaucji będą na bieżąco wydatkowane na remonty czy naprawę lokalu, wynajmujący może ubiegać się o uzupełnienie kwoty kaucji. Jednak ta kwestia również powinna zostać uregulowana w umowie.
Termin zwrotu kaucji
Istotną kwestię stanowi również terminu zwrotu wpłaconej kaucji najmującemu lokal. Z reguły, jeżeli najemca wywiązywał się ze wszystkich zobowiązań terminowo, kaucja zwracana jest natychmiast po zakończeniu najmu. Warto jednak zastrzec w umowie pewien termin na zwrot kaucji, aby móc na spokojnie zweryfikować stan lokalu, a także sprawdzić, czy wszystkie należności za media i czynsz były faktycznie regularnie opłacane i nigdzie nie powstało żadne zadłużenie.
Nie ulega wątpliwości, że wniesienie na początku najmu kaucji jest dobrą formą zabezpieczenia dla wynajmującego. Natomiast podstawą jest odpowiednie sporządzenie umowy najmu tak, aby wniesione środki finansowe w sposób realny zabezpieczyły interesy osoby wynajmującej lokal.
Najnowsze komentarze