W każdej umowie najmu jasno określone są obowiązki zarówno właściciela lokalu jak i jego najemcy. Jednym z nich dotyczącym tego drugiego jest regularne uiszczanie czynszu w ustalonej kwocie, wraz z opłatami eksploatacyjnymi. W praktyce niestety zdarzają się lokatorzy, który do kwestii opłacania najmu podchodzą dość opornie.
Z tego powodu zawierając umowę najmu, warto określić w niej konieczność wpłacenia kaucji przez najemcę, która w razie spowodowanych przez niego szkód lub problemów z płatnościami będzie mogła być zaliczona na poczet tych należności. Jeśli jednak wysokość kaucji nie będzie wystarczająca na pokrycie zobowiązań powstałych w okresie najmu, właściciel mieszkania ma prawo domagać się ich odzyskania na drodze sądowej.
Jednak jak rozwiązać sytuację, jeśli lokator ponadto nie zamierza oddać kluczy do lokalu i utrudnia do niego dostęp? Przede wszystkim należy określić, czy najemca stracił już prawo do przebywania w lokalu, ponieważ w innej sytuacji to właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za naruszenia prawa najemcy do korzystania z lokalu:
- Prawo najemcy wygasa wraz z upłynięciem terminu umowy, o ile została zawarta na czas określony. Lokator zobowiązany jest wtedy do zdania lokalu i wyprowadzenia się z niego.
- Drugim przypadkiem, kiedy prawo najemcy kończy się, jest upłynięcie terminu prawidłowo złożonego przez właściciela wypowiedzenia. Dla prawidłowości tego procederu niezbędne jest doręczenie lokatorowi wypowiedzenia na piśmie, dlatego na potrzeby dowodowe w ewentualnym postępowaniu sądowym pismo takie należy wysłać do najemcy listem poleconym, a potwierdzenie nadania zachować. Ponadto termin wypowiedzenia zależy od specyfiki konkretnej umowy, czasu na jaki została zawarta, indywidualnych ustaleń stron, czy rażącego naruszenia postanowień umowy przez najemcę. W ostatnim przypadku wypowiedzenie może mieć skutek natychmiastowy, a do zachowań takich zaliczyć można także zaleganie z czynszem.
W powyższych sytuacjach, kiedy najemca uchyla się od wyprowadzki, zgodnie z postanowieniami umowy o ochronie praw lokatorów, właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Wysokością odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel nieruchomości otrzymywałby z tytułu miesięcznego czynszu.
Jeśli najemca utracił prawo do przebywania w lokalu, można spróbować także bardziej wymownych metod jego usunięcia, np. wzywając policję. To rozwiązanie jednak nie zawsze jest skuteczne, gdyż możliwości działania policjantów są w tej sytuacji mocno ograniczone i nie zawsze doprowadzają do ustąpienia najemcy. W skrajnych przypadkach pozostaje po prostu wymiana zamków.
W dalszych krokach, aby odzyskać zaległości z tytułu opłat, powiększone o ewentualne odszkodowanie, kiedy najemca nie chce opuścić lokalu, pozostaje wstąpienie na drogę sądową. Proces ten należy rozpocząć od pisemnego wezwania dłużnika do zapłaty, wysłanego do niego listem poleconym. Należy w nim określić wysokość zadłużenia, tytuł z jakiego zadłużenie wynika, wyznaczając dłużnikowi termin do zapłaty, sposób zapłaty, np. numer rachunku bankowego, a także informację, iż bezskuteczny upływ wskazanego terminu skutkować będzie wstąpieniem na drogę sądową.
Wezwanie powinno być wysłane na adres zamieszkania lub zameldowania dłużnika. Jeśli najemca zmienił adres i nie powiadomił o tym właściciela lokalu, korespondencja wysłana na adres przez najemcę wskazany będzie uważana za dostarczoną, nawet jeśli dłużnik fizycznie jej nie odbierze. Następnie przystępując do pisania pozwu, należy do niego dołączyć umowę najmu lokalu podpisaną przez obie strony, faktury lub rachunki, z których wynikają zobowiązania dłużnika do zapłaty, a także wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania na adres najemcy.
Ze względu na identyfikację dłużnika dla celów procesowych, tj. nadania klauzuli wykonalności umożliwiającej wszczęcie postępowania egzekucyjnego, po niedawnych nowelizacjach należy podać także numer PESEL pozwanego (najemcy), dlatego ta informacja powinna koniecznie znaleźć się w umowie najmu.
Najnowsze komentarze