Jak rozliczać najem jako działalność gospodarczą

Wynajem mieszkań jest przez wiele osób traktowany jako pełnoetatowy sposób zarabiania pieniędzy oraz świetna inwestycja. Nieco niejasna i czasem trochę dyskusyjna pozostaje granica między wynajmem jako przedsiębiorca a wynajmem jako osoba prywatna. To rozróżnienie jest ważne, ponieważ ryczałt 8,5% dopuszczalny jest jedynie przy wynajmie prywatnym. Najczęściej to sam wynajmujący podejmuje decyzję o kwalifikacji i sposobie rozliczania przychodów z najmu. W jaki sposób można więc rozliczać wynajem mieszkań  w ramach działalności gospodarczej?

Po pierwsze należy określić, co można nazwać wynajmem mieszkań w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zajętym w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG ma to miejsce gdy:

• wynajmujący traktuje najem jako stałe źródło utrzymania,
• współpracuje z wyspecjalizowanymi firmami,
• wynajmuje wiele nieruchomości lub dokonuje najmu okazjonalnego,
• mieszkania wynajmowane są przez dłuższy okres czasu w sposób ciągły.

Najem musi być dokonywany we własnym imieniu i na rachunek wynajmującego. Największe znaczenie dla zakwalifikowania wynajmu ma fakt, czy przedmiot najmu jest składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności czy tylko jest przedmiotem wynajmu. Jeśli nie jest to ustalone, wtedy najem jest zaliczany do odrębnego źródła przychodu, które jest opodatkowane na zasadach dla niego przewidzianych.

W przypadku, gdy najem jest traktowany jako działalność gospodarcza, wynajmujący zobowiązany jest do wypełnienia wszystkich zobowiązań, które z tym są związane. Jest on wtedy przedsiębiorcą, którego obowiązuje podatek dochodowy. Podlega on też obowiązkowemu ubezpieczeniu społecznemu i zdrowotnemu. Koszta i przychody związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w postaci wynajmu mieszań ewidencjonowane są w Podatkowej Księdze Przychodów i Rozchodów. Niemożliwe jest łączenie otrzymywania świadczeń z tytułu renty lub emerytury z najmem w charakterze działalności gospodarczej.

Warto jeszcze wspomnieć, jak wygląda sytuacja z punktu widzenia Ustawy o VAT. W interpretacji podatkowej o sygnaturze ILPP1/443-1103/11-2/NS możemy przeczytać, że „najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Oznacza to, że jeśli nie uzyskamy zwolnienia, to nasza działalność podlega VAT.