Jak pozbyć się nieuczciwego najemcy?

Wynajem lokalu użytkowego z perspektywy jego właściciela i obowiązujących przepisów prawnych jest mniej ryzykowny niż wynajem mieszkania, a to dlatego, że nieuczciwej firmy łatwiej się pozbyć niż nieuczciwego lokatora.

Umowa najmu lokalu użytkowego jest obustronnym zobowiązaniem do wzajemnych świadczeń. Wynajmujący zobowiązuje się do udostępnienia lokalu, a najemca do comiesięcznego opłacania z tego tytułu czynszu. W praktyce zdarza się jednak, że jedna ze stron, a mianowicie najemca, nie zawsze wywiązuje się ze swojej powinności, narażając w tym przypadku wynajmującego na szkodę. Jeśli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności (przy czynszu płatnym co miesiąc), wtedy wynajmujący ma prawo rozwiązać z nim umowę najmu. Przedtem jednak musi wezwać go do zapłaty zaległości, wyznaczając do tego dodatkowy, miesięczny termin. Zarówno wezwanie, jak i wypowiedzenie takie powinno być dokonane na piśmie, przy czym w tym drugim dokumencie niezbędne jest podanie przyczyny wypowiedzenia.

Jeśli wszystkie te czynności nie przyniosą pożądanego skutku, czyli najemca nadal nie ureguluje swoich zaległości, wynajmujący powinien wnieść do sądu pozew o zapłatę. Powództwo należy wytoczyć przed sądem rejonowym według miejsca zamieszkania najemcy lub według miejsca położenia lokalu, wybór w tym przedmiocie należy do wynajmującego. Powództwo takie rozpatrywane jest w trybie uproszczonym, dlatego też pozew musi być złożony na formularzu urzędowym, który można pobrać ze stron internetowych sądów lub Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wynajmujący swoje roszczenie powinien odpowiednio uzasadnić, dołączając do pozwu umowę najmu, wezwanie do zapłaty oraz wypowiedzenie, z dowodami nadania ich na adres pozwanego (najemcy), faktury i inne dokumenty, które potwierdzą stan faktyczny. Od pozwu o zapłatę należy wnieść opłatę i dołączyć dowód jej uiszczenia.

Do czasu uregulowania przez najemcę należności właścicielowi lokalu użytkowego przysługuje prawo zastawu na jego rzeczach, w celu zabezpieczenia swoich roszczeń. Prawo to wygaśnie, jeśli najemca usunie rzeczy z lokalu, jednak wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać je do czasu uregulowania zaległości. W praktyce zatrzymanie w lokalu rzeczy najemcy wbrew jego woli jest w tym wypadku legalne i dozwolone. Bardzo często to właśnie ten środek przysługujący wynajmującemu okazuje się najskuteczniejszy w walce o odzyskanie należności.