Inspekcja lokalu użytkowego przez wynajmującego bywa źródłem konfliktów między stronami najmu. Dodatkowo przepisy kodeksu cywilnego nie wyjaśniają jednoznacznie tej kwestii, którą interpretować można zarówno na korzyść wynajmującego jak i najemcy. Aby uniknąć nieporozumień oraz problemów z wykładnią prawa, najlepiej więc unormować tę kwestię w umowie najmu.
Po stronie najemcy stoją przepisy dotyczące prawa własności i jego ochrony, które stosuje się również do ochrony prawa najemcy do używania lokalu. Wskazują one, że najemca może żądać wprost od wynajmującego, aby ten opuścił wynajmowany lokal użytkowy, i nie wchodzenia do niego bez zgody lub obecności najemcy. Ponadto najemca ma za sobą przepis mówiący o tym, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony (art. 659 § 1 kodeksu cywilnego), co należy rozumieć jako prawo najemcy do swobodnego i wyłącznego korzystania z lokalu, o ile nie zostanie ono ograniczone zapisami samej umowy najmu.
Z kolei właściciel nieruchomości może powołać się na prawo do kontroli, czy umowa najmu wykonywana jest prawidłowo, aby w razie jej naruszenia móc skorzystać z przysługujących mu w takiej sytuacji uprawnień, np. rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Trudno jednak wskazać, w jaki sposób taka kontrola miałaby się odbywać, bez naruszenia wskazanych wyżej praw najemcy.
Z tego powodu warto wypracować, a następnie zapisać w umowie kompromis w zakresie przeprowadzania inspekcji lokalu przez wynajmującego. Najem lokali użytkowych charakteryzuje się tym, iż z reguły taka forma korzystania z nieruchomości jest bardziej inwazyjna niż w przypadku wynajmu mieszkań, co może budzić obawy po stronie wynajmującego co do właściwej eksploatacji lokalu, a także jego stanu technicznego. Z perspektywy najemcy nie należy się jednak dziwić, że często wizyty właściciela i jego zbyt duża ingerencja w korzystanie z nieruchomości może być uciążliwa. Dlatego sposób oraz częstotliwość inspekcji powinny być jednym z zapisów umowy, z wyszczególnieniem dni tygodnia, a nawet pór dnia, w jakich może się ona odbywać, tak by z jednej strony była możliwa dokładniejsza kontrola bez presji czasu, a z drugiej by nie zakłócała używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie.
W celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień inspekcja powinna odbywać się w obecności najemcy. Warto również sporządzić z takiego spotkania protokół, który można załączać do umowy najmu. Będzie to sporym ułatwieniem w końcowym rozliczeniu między stronami po zakończeniu stosunku najmu, a także przy zdawaniu lokalu przez najemcę i kwestii rozliczenia kaucji.
Należy pamiętać, że prawidłowe realizowanie umowy najmu leży w obowiązku, ale i w interesie każdej ze stron. Uporczywe uchylanie się przez najemcę od umożliwienia przeprowadzenia inspekcji powinno wzbudzić czujność wynajmującego, czy aby na pewno najemca się z tego obowiązku wywiązuje.
Najnowsze komentarze