Warunki najmu komercyjnego, jakim jest na przykład najem lokalu biurowego, reguluje przede wszystkim umowa zawarta między właścicielem lub zarządcą wynajmowanego lokalu (powierzchni biurowej) a najemcą – kwestie nieokreślone w umowie najmu rozstrzygane są zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego. Podpisując umowę, obie strony zobowiązują się do przestrzegania ustalonych warunków, dotyczących między innymi czasu trwania najmu, wysokości i sposobu regulowania czynszu oraz pozostałych płatności, kwestii utrzymania lokalu, warunków wypowiedzenia i tym podobnych.

fot. bigstockphoto.com

Często pojawiającą się kwestią w przypadku najmu jakiegokolwiek lokalu jest możliwość wymiany zamków przez najemcę (na tym polu może powstawać wiele nieporozumień). Jeśli nie jest ona uregulowana zapisami umowy najmu, należy ponownie odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z artykułem 336 kodeksu, najemca lokalu, w czasie jego trwania, jest jego posiadaczem – włada nim jako użytkownik. Może zatem, bez zgody i wiedzy właściciela wymienić zamki w drzwiach oraz dokonywać zmian, niezbędnych do użytkowania wynajmowanego lokalu (kwestię zwrotu kosztów za poniesione z tego tytułu nakłady także regulują przepisy). Najemca nie może jednak, bez porozumienia z właścicielem, czynić w wynajmowanym lokalu zmian sprzecznych z umową lub jego przeznaczeniem – uniemożliwiających lub znacznie utrudniających korzystanie z niego – taką zmianą z pewnością nie jest wymiana zamków.

Istotne jest tutaj, że przy zakończeniu najmu, o ile umowa nie stanowi inaczej, najemca ma obowiązek oddania lokalu w stanie pierwotnym, to jest sprzed rozpoczęcia najmu – zatem wszystkie dokonane przez niego zmiany, w tym wymiana zamków, powinny być „cofnięte”.

Bardzo ważną kwestią, zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemcy, jest również ustalenie warunków tak zwanej inspekcji lokalu, czyli odwiedzania obiektu najmu przez jego właściciela lub zarządcę. Co do zasady, właściciel wynajmowanego lokalu ma prawo kontrolowania przebiegu najmu. Jest to jednak możliwe tylko w porozumieniu z najemcą – za jego zgodą i pod jego obecność. Zgodnie z przepisami, najemcy przysługuje tak zwana ochrona praw własności, jeśli zatem umowa najmu nie stanowi inaczej, właściciel/zarządca lokalu oddaje jemu lokal do swobodnego użytkowania na wyłączność, tym samym nie może dowolnie wchodzić do wynajmowanych pomieszczeń. Jedynie w przypadku awarii wyrządzającej szkodę lub grożącej wyrządzeniem takowej, podczas nieobecności najemcy lub odmowy udostępnienia przez niego lokalu, właściciel może do niego wejść, jednak tylko w obecności świadka – funkcjonariusza policji lub straży miejskiej.

Z uwagi na to, że najem lokalu komercyjnego jest zazwyczaj dłuższy, niż na przykład najem mieszkania – umowa zawierana jest średnio na trzy-pięć lat, dbając o własny komfort, warto ustalić wszelkie warunki, poprzez zapisanie ich w umowie najmu. Będzie ona nie tylko zabezpieczała interesy właściciela (zarządcy) lokalu i jego najemcy, ale również będzie stanowiła podstawę do ewentualnego egzekwowania praw obu stron.