Wypowiedzenie umowy przed terminem – kiedy jest możliwe?

Celem umowy najmu jest zabezpieczenie interesów podpisujących ją stron. Jednakże zdarzają się sytuacje, w których kontynuowanie umowy może powodować szkodę po stronie najemcy, albo też w inny sposób stać w sprzeczności z jego dobrymi interesami. O ile wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony nie jest problemem, a do jej rozwiązania musi jedynie upłynąć właściwy okres wypowiedzenia, to umowa zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana wyłącznie w sytuacjach wskazanych w umowie.

Wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony

Okres wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony zależny jest od czasu trwania umowy oraz sposobu opłacania czynszu. I tak, jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli natomiast czynsz jest płatny miesięcznie, wtedy wypowiedzieć umowę można na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Czynsz płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc należy wypowiedzieć na trzy dni naprzód, a jeśli jest płatny z dnia na dzień – na jeden dzień naprzód.

Wyjątkowo, najemca może wypowiedzieć umowę bez uwzględnienia wyżej wskazanych terminów wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym, jeśli lokal użytkowy posiada wadę, która uniemożliwia korzystanie z niego w sposób określony przez strony w umowie, a wynajmujący niezwłocznie tej wady nie usunie. Ważne przy tym jest, że najemca o wadzie dowiedział się dopiero po zawarciu umowy najmu, nie ma jednocześnie znaczenia czy wynajmujący o jej istnieniu wiedział. Jeśli bowiem wezwany przez najemcę do jej usunięcia nie zrobi tego niezwłocznie, lub też jeśli wady nie da się usunąć, wtedy najemcy przysługuje prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony

Zasada wypowiedzenia umowy w przypadku wystąpienia wady lokalu dotyczy również umów zawartych na czas oznaczony. Jeśli takie okoliczności nie wystąpią, umowa może zostać wypowiedziana przed jej zakończeniem jedynie w przypadkach w niej wskazanych. Ważne więc, by przed podpisaniem umowy dokładnie przemyśleć kwestie, które mogą powodować niekorzystne położenie najemcy i usprawiedliwiać wcześniejsze wypowiedzenie. Warto jednocześnie wskazać, jak kształtują się terminy wypowiedzenia w takich przypadkach, lub zawrzeć w umowie zapis, że w sytuacji wypowiedzenia umowy z przyczyn w niej określonych, zastosowanie mają terminy wypowiedzenia określone w kodeksie cywilnym, czyli te wskazane wyżej, zależne od długości okresów płatności czynszu.

Okoliczności, które mogłyby uzasadniać wypowiedzenie umowy czasem trudno przewidzieć, dlatego strony często posługują się ogólnikami. Jednakże, dla uniknięcia późniejszych sporów interpretacyjnych, warto je wskazać możliwie najbardziej precyzyjnie. Wśród nich znaleźć się mogą np. problemy finansowe najemcy, wcześniejsze zakończenie działalności, niewywiązywanie się wynajmującego z postanowień umowy, np. w zakresie ustalonych remontów itp. Zapisy te mogą być dowolne, o ile obie strony zgodzą się na ich umieszczenie.

Najemca wypowiedzenie powinien złożyć wynajmującemu na piśmie, wskazując jednocześnie jego przyczyny, a także termin wejścia w życie, który powinien być określony na podstawie poczynionych przez strony ustaleń.