Przed podpisaniem umowy najmu lokalu użytkowego warto zapoznać się z podstawowymi prawami i obowiązkami, jakie wiążą się z tym zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Kształtują się one odmiennie w zależności od szczegółów umowy, m.in. od tego czy została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.
Umowa na czas nieoznaczony
Umowa zawierana w drugim wariancie wydaje się wyjściem idealnym dla osób, które nie lubią zobowiązujących postanowień. Umowa taka może być rozwiązana przez strony w dowolnym momencie, z zachowaniem terminów wypowiedzenia w niej określonych, a jeśli zapisów na ten temat brak – z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w kodeksie cywilnym. Z perspektywy najemcy umowa taka pozwala na zmianę siedziby w krótkim czasie, co nie wiąże się z nadmiernymi formalnościami, a może być koniecznością wynikającą ze zmian rynkowych, potrzeby znalezienia nowej, lepszej lokalizacji czy też zamknięcia interesu. W przypadku, gdy firma stanie się nierentowna, przedsiębiorca nie poniesie kosztów związanych z dalszym utrzymaniem lokalu czy przedwczesnym rozwiązania umowy. Wynajmujący również ma prawo do rozwiązania jej w każdym momencie, na przykład jeśli trafi mu się lepsza oferta ze strony innej firmy, która skłonna będzie zapłacić więcej za najem.
Umowa na czas określony
Z drugiej jednak strony zawieranie umów na lokale użytkowe z reguły odbywa się na dłuższe okresy, przede wszystkim dlatego, że dla najemcy zmiana siedziby wiąże się z niemałą inwestycją w lokal. Musi on bowiem dostosować go do swoich potrzeb i wymagań, czasami jedynie poprzez zmianę koloru ścian, a czasem przez poważną przebudowę, nową aranżację wnętrza, zbudowanie instalacji, zamontowanie specjalistycznych urządzeń i sprzętów. Z tego powodu jemu właśnie powinno zależeć na jak najdłuższym trwaniu najmu, albo chociaż na znajomości daty jego obowiązywania. Dla najemcy bezpieczniejsze może więc być zawarcie umowy na czas określony, tego rodzaju najmu nie można bowiem wypowiedzieć wedle uznania, a jedynie w przypadku zaistnienia sytuacji, które zostały w umowie precyzyjnie wskazane. Z reguły strony wskazują tu zwlekanie z płatnościami, niewykonywanie obowiązków wynikających z umowy czy nieprzestrzeganie postanowień umowy. Jeśli więc najemca nie będzie łamał ustaleń poczynionych przez strony, wynajmujący nie będzie mógł najmu wypowiedzieć, a jeśli to zrobi, najemcy będzie przysługiwać z tego tytułu odszkodowanie za poniesioną szkodę.
Wynajmujący natomiast w umowie na czas określony ma ten interes, że jest ona dla niego gwarancją stałego przychodu z tytułu najmu, którego czas obowiązywania jest mu znany. Poza tym, że jest to dodatkowe zasilenie budżetu, wiedza taka może być również niezbędna do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Najemca w tym wypadku również nie może umowy rozwiązać, nawet jeśli prowadzenie firmy stanie się dla niego w pewnym momencie nierentowne. Oczywiście strony zawsze mogą zawrzeć w tym przedmiocie porozumienie i rozwiązać umowę za obopólną zgodą. Jeśli jednak kompromis nie zostanie osiągnięty, wtedy przedwczesne rozwiązanie umowy przez najemcę, skutkuje powstaniem roszczenia po stronie wynajmującego o zapłatę odszkodowania z tytułu poniesionej szkody, które najczęściej równe jest wysokości czynszu najmu pozostałego do zapłaty zgodnie z terminem obowiązywania umowy.
Najnowsze komentarze