Czy zawarcie umowy najmu lokalu ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością jest bezpieczne dla wynajmującego? Co się stanie, jak np. przestanie ona płacić czynsz? Jak będzie wyglądać sytuacja z egzekucją długów?
Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na te pytania i ocenić stopień ryzyka, ponieważ istotne jest jak sytuacja wygląda w każdej konkretnej sytuacji, uwzględniając spółkę, konkretne uwarunkowania oraz stopień zagrożeń biznesowych i prawnych w danym przypadku. Faktem jest jednak, że od momentu obniżenia minimalnej wysokości kapitału zakładowego spółki z o.o. do kwoty 5000 złotych – zawieranie umów ze spółkami z o.o. stało się jeszcze bardziej skomplikowane.
fot. Minerva Studio/bigstockphoto.com
Niezbędne staje się więc zbadanie stanu prawnego i finansowego najemcy, a przede wszystkim – wysokości kapitału zakładowego (szczególnie w przypadku świeżo założonych spółek), czyli wartości księgowej, która wskazuje na to, ile majątku wspólnicy wnieśli do danej spółki z o.o. w chwili jej założenia. Jej wysokość jest w pewnym stopniu gwarancją wywiązywania się z zobowiązań finansowych. Nie można mieć jednak 100% pewności, bo majątek początkowy wcale nie musi spoczywać dalej w rękach jej właścicieli. Co więcej – jego ocena może być bardzo subiektywna, bo dokonywana jest przez wspólników, nie podlega szczególnym oficjalnym obostrzeniom.
Szczególnie dyskusyjne mogą być umowy najmu z nowo powstałymi spółkami z o.o. Coraz częściej wynajmujący, zawierając umowę długoterminową na atrakcyjny lokal, wymaga gwarancji od najemcy, że umowa będzie wykonywana przez nowo założoną spółkę z o.o. Taką gwarancją są najczęściej poręczenia:
- spółki matki,
- członków zarządu,
- wspólników stojących za spółką.
Podpisując umowę z nowo założoną spółką należy pomyśleć o dodatkowym zabezpieczeniu. Jeśli niemożliwe jest uzyskanie poręczenia od wspólników danej spółki lub członków zarządu, można domagać się gwarancji bankowej lub wysokiej kaucji.
Wynajmujący może się również spotkać z taką sytuacją, że najemca, który jest jednoosobowym przedsiębiorcą, może w okresie trwania wynajmu przekształcić się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Jakie to może mieć skutki? W takiej sytuacji wszelkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy spoczywają na spółce, w tym obowiązek zapłaty czynszu. Nie odznacza to jednak, że jest on całkowicie wolny od odpowiedzialności za długi; odpowiada on jednak solidarnie ze spółką powstałą z przekształcenia przez okres 3 lat od dnia przekształcenia. Taki najemca odpowiada zarówno za czynsz jeszcze przed powstaniem spółki z o.o., jak i za czynsz należny już po jej powstaniu, jeśli umowa pozostaje taka sama.
W przypadku takich przekształceń szczególnie istotny wydaje się zapis z Art. 301 Kodeksu karnego: „§ 1. Kto będąc dłużnikiem kilku wierzycieli udaremnia lub ogranicza zaspokojenie ich należności przez to, że tworzy w oparciu o przepisy prawa nową jednostkę gospodarczą i przenosi na nią składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5[ … ]” Należy też pamiętać, że postępowanie karne w sprawie gospodarczej jest często długotrwałe i nie daje gwarancji, w jaki sposób się zakończy.
Najnowsze komentarze