Według ostatniego raportu PKO BP rynek nieruchomości biurowych charakteryzowała ostatnio ograniczona aktywność popytu i podaży. Niska podaż nowych powierzchni oraz absorpcja w III kwartale 2021 spowodowały bardzo umiarkowany wzrost pustostanów. Aktywność popytowa i podażowa dotychczas koncentrowały się w stolicy, jednak według prognoz w następnych kwartałach wysoka podaż będzie koncentrowała się w miastach regionalnych.
Nowa podaż, absorpcja i popyt brutto na niskim poziomie
Nowa podaż w 3q2021 wyniosła 87 tys. mkw. Wynik ten jest bardzo niski, bowiem ostatnio tak niski wynik w trzecim kwartale odnotowano w roku 2011. Największa koncentracja podaży wystąpiła w stolicy i wyniosła 68 tys. mkw. Biorąc pod uwagę 4 kwartały, podaż była niższa także w ujęciu rok do roku (o 24,2%) oraz od średniej wieloletniej liczonej w okresie 2017-1q2021. Duże spadki nowej podaży w stosunku rok do roku odnotowano m.in. w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Choć ogólny spadek nowej podaży jest znaczący, to według raportu ma on charakter jedynie przejściowy. Za jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy uznaje się kolejną falę pandemii koronawirusa. Podaż powinna zacząć rosnąć już w następnych kwartałach. Najprawdopodobniej jednak tym razem wzrost będzie się koncentrować w miastach regionalnych, ponieważ wszystko wskazuje na to, że faza wysokiej podaży w stolicy dobiega końca i w ciągu najbliższych kilku lat utrzymywać się będzie już na niższym poziomie. Z drugiej jednak strony według prognoz, przewidywane w roku 2022 dynamiczne wzrosty w regionach mogą zaszkodzić rynkowi i zachwiać jego stabilność, gdy absorpcja (tj. popyt netto) pozostanie niska.
W 3q2021 absorpcja w kraju wyniosła bowiem jedynie 61,8 tys. mkw. Wprawdzie w ujęciu rok do roku była wyższa o 43%, jednak wynik ten był nadal niższy od absorpcji typowej dla 3. kwartału, gdzie średnia za lata 2016-2019 wyniosła 174 tys. mkw. W porównaniu z nową podażą, biorąc pod uwagę 4 kwartały, w 3q2021 wystąpił bardzo silny deficyt absorpcji, zarówno w na rynkach regionalnych, jak i w stolicy.
Choć w skali r/r popyt brutto uległ poprawie (o 12,5%), to w 3q2021 wyniósł 262 tys. mkw., co nadal oznacza dość niski poziom. W samych regionach odnotowano 8-procentowy spadek w ujęciu rok do roku, lepiej kształtowała się natomiast sytuacja w samej stolicy, gdzie wzrost wyniósł 35%. Łącznie popyt brutto z 4 kwartałów wyniósł ogółem 1,067 mln mkw., co było niskim wynikiem w porównaniu do okresu sprzed pandemii, bo roczny popyt brutto wynosił wtedy między 1,5-1,6 mln mkw.
Niskie wskaźniki podaży nowych powierzchni oraz absorpcji w 3. kwartale 2021 były powodem również bardzo umiarkowanego wzrostu pustostanów. Średni współczynnik pustostanów wyniósł wtedy 13%, czyli był wyższy niż średnia z ostatnich 4 lat.
Najnowsze komentarze