Z danych przedstawionych w raporcie na temat sytuacji na rynku nieruchomości biurowych, który został przygotowany przez PKO BP, wynika, że w pierwszej połowie 2022 roku byliśmy świadkami odbicia na rynku biurowym. To pierwsze tak pozytywne informacje od czasów pandemii.
Absorpcja, czyli wskaźnik pokazujący, ile wolnych powierzchni biurowych zostało wchłoniętych przez rynek, oraz popyt brutto zdecydowanie się poprawiły. Od drugiego kwartału poprzedniego roku zaczęliśmy również obserwować spadek pustostanów.
Dobry początek, słabsza druga połowa roku
Na koniec 2022 roku zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz ośmiu innych, analizowanych przez PKO BP miastach (we Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Szczecinie i Lublinie) osiągnęły poziom ponad 12,7 mln metrów kwadratowych. Warto zaznaczyć, że blisko połowa tej powierzchni, bo aż 6,27 mln metrów kwadratowych jest zlokalizowana w Warszawie.
Zasoby wzrosły o 517 tys. metrów kwadratowych w porównaniu do 2022 roku, jednak w drugiej połowie zeszłego roku wzrost wyniósł zaledwie 101 tys. metrów kwadratowych (to mniej niż jedna trzecia z pierwszej połowy roku). Niższe przyrosty zasobów mogą być następstwem spóźnionych efektów pandemii oraz zwiększonej liczby wyłączeń z użytkowania starszych obiektów.
Niższe przyrosty zasobów zbiegły się w czasie ze zmniejszonym popytem, dzięki czemu koszty najmu pozostały na dotychczasowym poziomie.
Rekordowa podaż powierzchni biurowych
W 2022 roku podaż powierzchni biurowych wyniosła 886 tys. metrów kwadratowych i była wyższa aż o 61% w porównaniu do 2021 roku. To nienotowany wcześniej wynik. Sytuacja spowodowana jest między innymi oddaniem do użytkowania inwestycji, których realizacja była opóźniona ze względu na pandemię. Prognozy PKO BP na kolejne lata wskazują jednak wyraźne osłabienie trendu i ustabilizowanie na poziomie około 400 tys. metrów kwadratowych, z czego ponad 300 tys. metrów kwadratowych ma przypadać na rynki regionalne.
Spodziewane wyburzenia starszych obiektów
W Warszawie przyrost zasobów bardzo silnie i trwale wyhamował po oddaniu biurowca Varso Tower w trzecim kwartale 2022 roku. Przez najbliższe lata poziom zasobów wyniesie około 6,3 mln metrów kwadratowych. Analitycy PKO BP przewidują, że kolejne przyrosty (po około 100 tys. metrów kwadratowych rocznie), mogą nastąpić dopiero w 2025 roku. Jest to spowodowane wzrostem liczby wyburzeń obiektów budowanych w ostatniej dekadzie XX wieku.
Fali wyburzeń w najbliższych latach możemy się spodziewać również na rynkach regionalnych. We Wrocławiu czy w Krakowie jest zdecydowanie więcej nienowoczesnych biurowców klasy C w porównaniu z rynkiem w Warszawie. Zgodnie z prognozami wyburzenia tych obiektów powinny następować w okresie od 5 do 7 lat później niż w stolicy.
Stabilna, ale rekordowa liczba pustostanów
Wyrażony procentowo współczynnik pustostanów osiągnął w pierwszym kwartale 2022 roku poziom 13,85%. To najwyższa wartość od co najmniej 2010 roku. W całym 2022 roku współczynnik utrzymywał się na średnim poziomie 13,47% i był o 8 punktów bazowych wyższy niż w 2021 roku.
Od początku pandemii współczynniki pustostanów są wyższe na regionalnych rynkach i na koniec 2022 roku wynosił on średnio 15,30% w porównaniu do 11,59% w stolicy.
Analitycy PKO PB przewidują powierzchnię pustostanów na koniec 2023 roku na poziomie około 1,75 mln metrów kwadratowych, w tym blisko 1,1 mln metrów kwadratowych na rynkach regionalnych.
Stały, łagodny wzrost czynszów
W 2022 roku czynsze wyrażone w euro utrzymywały się na stałym poziomie, jednak ze względu na osłabianie się polskiej waluty czynsze wyrażone w złotych łagodnie rosną. Nie jest to nowa sytuacja, ponieważ trend ten obserwujemy od początku pandemii. Według analityków do końca bieżącego roku czynsze mogą nieznacznie rosnąć w stolicy, a na rynkach regionalnych powinny się utrzymywać na stałym poziomie.
Najnowsze komentarze