O ile korzystanie z lokalu własnościowego jest podstawowym, nienaruszalnym i prawnie chronionym prawem właściciela, to już korzystanie z nieruchomości w częściach wspólnych może przysparzać wielu problemów, szczególnie jeśli brak jest jednolitego stanowiska pozostałych udziałowców nieruchomości co do sposobu, w jaki ma się to odbywać. W takim wypadku właściciele mogą ustanowić odpowiedni zarząd nad nieruchomością, który może przybrać formę wyłonionego organu wewnętrznego lub też zewnętrznego profesjonalisty zajmującego się zarządem nieruchomościami – czyli zarządcy. Jest on również zatrudniany przez właścicieli całych kompleksów lokali na wynajem, np. biurowców czy galerii.
Zarządca prowadzi działalność w zakresie zarządu nieruchomościami na własną odpowiedzialność i ryzyko. Jako podmiot profesjonalny powinien się legitymować stosownymi uprawnieniami oraz posiadaniem polisy OC, na pokrycie ewentualnych szkód powstałych w związku z jego pracą. Podejmuje on czynności wynikające z zarządu nieruchomością w częściach wspólnych ustanowione w umowie z właścicielami nieruchomości lub wynikające z ustawy o własności lokali.
Do jego obowiązków należy między innymi prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością, podejmowanie w związku z tym stosownym decyzji wpływających na jak najbardziej efektywne zarządzanie i wykorzystanie nieruchomości. Do zadań zarządcy należy więc działanie w taki sposób, aby poszczególne lokale przynosiły stały dochód przekładający się na rentowność całej nieruchomości. Kompetencje zarządcy bardziej precyzuje ustawa o gospodarce nieruchomościami, która wymienia między innymi:
- zapewnienie właściwej gospodarki finansowo-ekonomicznej, w tym w szczególności prowadzenie dokumentacji księgowej, regulowanie zobowiązań i ściąganie należności, odprowadzanie podatków, utrzymanie płynności finansowej, podejmowanie decyzji inwestycyjnych,
- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości,
- bieżącą administrację nieruchomością,
- uzasadnione wskaźnikami ekonomicznymi inwestowanie w nieruchomość,
- utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie.
Ostatni punkt odnosi się bezpośrednio do zarządzanych lokali użytkowych, a tym samym ich najemców, którym zarządca zobowiązany jest zapewnić właściwe warunki korzystania z nieruchomości. Oznacza to, że w jego kompetencjach leży dokonywanie regularnych przeglądów i konserwacji w lokalach, a także bieżące reagowanie na wszelkiego rodzaju awarie czy szkody, które to korzystanie mogłyby utrudnić, albo skutkować powstaniem strat po stronie najemców.
Jeśli bowiem zarządca zaniedba np. utrzymanie właściwego stanu instalacji, wskutek czego dojdzie do awarii zasilania, czy też zalania lokalu, poniesie on odpowiedzialność finansową względem osoby zajmującej lokal, jeśli poniosła ona z tego tytułu straty. Podobnie, jeśli w efekcie nieprawidłowego zarządzania nieruchomość zostanie zadłużona lub też jej wartość rynkowa zmaleje, co przełoży się bezpośrednio na pogorszenie wizerunku firm wynajmujących lokale użytkowe i faktyczne zmniejszenie ich zysków.
Najnowsze komentarze