Najem i dzierżawa – czym się różnią?

Najem i dzierżawa są ujętymi w kodeksie cywilnym rodzajami regulacji sposobów korzystania z cudzej rzeczy, w zamian za zapłatę czynszu. Forma obu umów może być zarówno ustana jak i pisemna, zawarta na czas określony lub nieokreślony, przy tym umowa najmu – maksymalnie na czas 10 lat, a od niedawna 30 lat, jeśli dotyczy przedsiębiorców. Tyle samo wynosi maksymalny czas trwania umowy dzierżawy. Jednak brak pisemnej umowy zarówno przy najmie i dzierżawie trwającej więcej niż rok, uważa się za umowę zawartą na czas nieokreślony.

Dzierżawa a najem

Dzierżawa jest odmianą najmu, dlatego stosuje się do niej przepisy o najmie. Obydwie regulacje są do siebie bardzo podobne, przez co często są mylone. Zasadniczą różnicą jest to, że umowa dzierżawy daje prawo dzierżawiącemu do pobierania pożytków z nieruchomości, co nie może mieć miejsca w umowie najmu. Ze względu na specyfikę tej umowy, na dzierżawiącym spoczywają większe obowiązki związane z nieruchomością, w porównaniu do najemcy. Dzierżawca obowiązany jest bowiem do opłacania podatku od nieruchomości, a także na nim spoczywa odpowiedzialność z nią związana. Aby zdecydować się więc na zawarcie umowy dzierżawy, należy przekalkulować korzyści związane z pobieraniem pożytków z nieruchomości, w stosunku do obciążeń wynikających z tego stosunku.

Warunki utrzymania lokalu

Inaczej wygląda także obowiązek utrzymania nieruchomości w stanie należytym. W przypadku najmu to właściciel nieruchomości odpowiedzialny jest za jej utrzymanie w stanie umożliwiającym odpowiednie korzystanie, najemca zaś ponosi koszty jedynie drobnych napraw powstałych w trakcie normalnego użytkowania. W przypadku dzierżawy, to nie właściciel nieruchomości, a dzierżawca jest odpowiedzialny, także finansowo, za utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i umożliwiającym korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, a po zakończeniu umowy musi oddać przedmiot dzierżawy w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki.
Ponadto dzierżawca nie może bez uprzedniej zgody właściciela nieruchomości, poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania nieruchomości lub jej części. W przypadku umowy najmu, najemca ma takie prawo, o ile nie zabrania tego umowa.

Długość okresów trwania tych umów może być przez strony kształtowana dowolnie, w zakresie przepisów kodeksu cywilnego. Terminy wypowiedzenia umowy najmu i dzierżawy są określone w kodeksie cywilnym i zależą od czasu trwania umowy.
Wysokość czynszu za korzystanie z cudzej rzeczy w obu przypadkach ustalana jest przez strony, podobnie jak termin płatności.
Roszczenia stron wynikające z obu umów przedawniają się z upływem roku od zakończenia umowy.