Kiedy właściciel lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę?

Sposób i czas wypowiedzenia umowy najmu zależy od tego, czy została ona zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.To zapisy zawarte w danych umowach regulują kwestie zerwania zobowiązań.

Umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana przez właściciela lokalu, jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności i nie musi w tym wypadku zostać zachowany termin wypowiedzenia. W innych sytuacjach, zarówno wynajmujący jak i najemca chcący umowę wypowiedzieć, zobowiązani są do przestrzegania ustawowych terminów wypowiedzenia.

Jeśli czynsz płatny jest w odstępach czasowych dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli czynsz płatny jest co miesiąc, najem można wypowiedzieć na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku czynszu opłacanego w krótszych odstępach czasu, umowę można wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem, a jeśli opłacany jest codziennie, na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony, nie jest już takie proste, a jej przedwczesne zerwanie może mieć skutki finansowe. Strony muszą precyzyjnie określić w umowie sytuacje, w jakich najem może zostać wypowiedziany przez właściciela nieruchomości. Brak takiego zapisu powoduje niemożność rozwiązania umowy przed terminem jej upłynięcia, pod warunkiem konsekwencji finansowych. Z reguły takimi sytuacjami są zwłoka w płaceniu czynszu przez najemcę czy korzystanie z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i zapisami umowy.

Różnica w sposobach wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony i nieoznaczony wynika z tego, że zawarcie umowy na czas oznaczony stanowi gwarancję dla właściciela nieruchomości, że przez określony czas będzie on otrzymywał wpływy z tytułu najmu. Dla najemcy zaś taka umowa jest gwarancją, że przez objęty nią czas będzie miał prawo do korzystania z nieruchomości i nie będzie zmuszony do przeprowadzki, zmiany adresu wykonywania działalności, dostosowania nowego miejsca zgodnie z potrzebami.

Logicznym więc następstwem nieuzasadnionego wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, jest konieczność zapłaty przez wynajmującego na rzecz najemcy wszystkich kosztów, jakie będzie on musiał ponieść z powodu wcześniejszego wypowiedzenia.