Egzekucja lokalu z najemcami

Najemcy przed podpisaniem umowy najmu, szczególnie jeśli dotyczy ona najmów długoterminowych jak to często bywa w przypadku lokali użytkowych, starają się na wszelkie sposoby zabezpieczyć przed nieuczciwym wynajmującym, po to, by później nie ponosić z tego tytułu konsekwencji. Jednym ze środków do tego celu jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, w której znajdują się o niej wszystkie informacje, w tym również dotyczące prowadzonych postępowań egzekucyjnych.

Jednakże jeśli postępowanie jest na wczesnym etapie, a wpis jeszcze nie został zaktualizowany w księdze wieczystej, lub gdy do egzekucji dojdzie już w trakcie trwania najmu, najemca może się znaleźć w nieciekawej sytuacji. Warto więc wiedzieć, jak taka procedura przebiega i jak wpłynie ona na umowę najmu.

Jeśli lokal zostanie zajęty przez komornika, ten dokonuje wzmianki o toczącym się postępowaniu w treści księgi wieczystej. W momencie ujawnienia wpisu jest on wiążący, co dotyczy nieruchomości oraz wszystkich osób, które wiążą z nią jakieś prawa. Jednak w rzeczywistości mało który najemca regularnie kontroluje treść tego dokumentu, toteż o zajęciu może nawet nie wiedzieć. Wynajmujący ma co prawda obowiązek powiadomić go o wszczęciu egzekucji, ale życie pokazuje, że nie zawsze to robi. A jeśli w księdze nie ma zapisu o umowie najmu, wtedy komornik również może nie mieć pojęcia o istnieniu najemcy.

Problem jawi się tu w kwestii czynszu. Co do zasady po zajęciu nieruchomości powinien być on płacony do rąk komornika, a zapłacony do rąk wynajmującego, który od tego momentu staje się dłużnikiem, nie jest wiążący wobec wierzyciela, czyli osoby, z wniosku której wszczęto postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że najemca może być zmuszony do podwójnej zapłaty czynszu, jeśli fakt zawarcia umowy najmu wyjdzie na jaw. Podobnie jeśli czynsz został zapłacony z góry za kilka miesięcy, a w międzyczasie rozpocznie się egzekucja. Warto więc w umowie zawrzeć zapis, że czynsz będzie opłacany miesięcznie.

W wyjątkowych sytuacjach, gdy zachodzą uzasadnione okoliczności, komornik może wnioskować do sądu o ustanowienia zarządcy nieruchomości. W takim wypadku czynsz powinien być uiszczany bezpośrednio do rąk zarządcy lokalu. Zarządca wstępuje tymczasowo w prawa i obowiązki wynajmującego (dłużnika), jeśli więc najemca będzie miał do właściciela lokalu jakieś roszczenia, musi z nimi wystąpić przeciwko zarządcy. I odwrotnie – to zarządca będzie dochodził od najemcy zapłaty świadczeń należnych z tytuły najmu. Zarządca nie może jednak ingerować w treść istniejących umów, ale może je wypowiedzieć na zasadach w umowie określonych z uwzględnieniem obowiązujących przepisów.

Zasadniczym celem prowadzenia egzekucji z nieruchomości jest jej sprzedaż i zaspokojenie roszczeń wierzyciela. Jeśli do tego dojdzie to nabywca wchodzi w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela lokalu, podobnie jakby to się stało w drodze normalnej sprzedaży. Jednakże jego prawa związane z istniejącą umową najmu ulegają pewnym modyfikacjom, mianowicie jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony, dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć ją w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, chociażby umowa została zawarta z datą pewną. W tym wypadku obowiązuje roczny termin wypowiedzenia.

Egzekucja wynajmowanego lokalu może więc zasadniczo wpłynąć na treść umowy najmu.