Czy właściciel lokalu może dowolnie regulować wysokość czynszu?

Wydawać by się mogło, że właściciel lokalu użytkowego może dowolnie kształtować warunki najmu, a najemca, któremu one nie będą odpowiadały może po prostu poszukać innej nieruchomości. Jednak umowa najmu lokalu jest zawierana w interesie obu stron, nie wyłącznie jego właściciela, dlatego też najemcy przysługują środki ochrony, a wynajmującego obejmują pewne ograniczenia w dowolnym kształtowaniu stosunku najmu.

Z drugiej jednak strony ustawodawca pozostawił właścicielom lokali użytkowych (w przeciwieństwie do właścicieli lokali mieszkalnych) dużą swobodę w zakresie kształtowania wysokości czynszu najmu. Nie określił bowiem jak często i o ile czynsz może być zmieniany. Najemca może ochronić swoje finanse jeśli zadba o to, by w umowie najmu znalazł się zapis, że czynsz nie ulegnie zmianie w trakcie trwania umowy.

Jeśli wynajmujący na umieszczenie takiego paragrafu się nie godzi, warto dokładnie określić zasady, na których będzie się odbywało podnoszenie wysokości tej opłaty. Najczęściej w dokumencie strony wskazują, że czynsz będzie określany jako iloczyn stawki za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni, a jej wysokość uzależniają od konkretnych czynników zewnętrznych, np. indeksu wzrostu cen konsumpcyjnych. W innym przypadku nie ma bowiem przeszkód prawnych ani formalnych, by czynsz był podnoszony co miesiąc o 100%. Oczywiście jest to przykład ekstremalny, gdyż wynajmującemu z reguły również zależy na jak najdłuższym trwaniu umowy najmu.

Właściciel lokalu chcąc podwyższyć miesięczny czynsz, musi wypowiedzieć ten dotychczas obowiązujący, wyznaczając miesięczny termin wypowiedzenia. Może tego dokonać pomimo zawarcia umowy na czas określony, najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to jednostronne oświadczenie woli i nie wymaga zgody najemcy, a wypowiedzenie będzie skuteczne nawet jeśli najemca odmówi przyjęcia wypowiedzenia. Jeżeli jednak wyrazi taką zgodę stosunek najmu trwa nadal, a wysokość czynszu zostaje podniesiona do kwoty określonej w wypowiedzeniu.

Brak zgody najemcy skutkuje natomiast rozwiązaniem stosunku najmu, które następuje ostatniego dnia wypowiedzenia określonego na podstawie obwiązującej strony umowy. Jednak sytuacja wygląda odmiennie jeśli została ona zawarta na czas określony, a taka może zostać rozwiązana jedynie w sytuacjach w umowie wskazanych. Warto więc umieścić w niej zapis, który umożliwi najemcy złożenie wypowiedzenia w przypadku nieuzasadnionych lub zbyt wysokich podwyżek, w innym bowiem przypadku najemcy może być trudno wycofać się z takiej umowy.

Wysokość podwyżki jest tak naprawdę kaprysem właściciela lokalu, jednak musi on mieć na uwadze fakt, że drastyczne podniesienie czynszu może spowodować rozwiązanie umowy i konieczność szukania nowego lokatora. Wysokość czynszu najmu lokali użytkowych kształtowana jest bowiem głównie przez warunki rynkowe, i to jest czynnik, który trzyma w ryzach zapędy wynajmujących do częstych i wysokich podwyżek.