Czy warto inwestować w lokal z najemcą?

Inwestowanie w lokale użytkowe jest coraz popularniejszą formą lokowania kapitału. Z reguły kupujący liczą na zwrot z inwestycji większy niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Oczywiście na rentowność ma wpływ wiele czynników, np. aktualna sytuacja gospodarcza i rynkowa, czy stopy procentowe. Jak każda inwestycja również i taka niesie ze sobą ryzyko, jednak właściwie przemyślana, przy odrobinie szczęścia, może być całkiem niezłym wyborem.

Na rynku zbytu nieruchomości komercyjnych szczególnie interesujące są oferty z najemcą. W oczach potencjalnych kupców taka okazja jest dobrym sposobem do zarobku, szybkiego zwrotu z inwestycji i zdejmuje im z głowy kłopot związany z szukaniem firmy, która lokal zajmie. Nieruchomość z najemcą to rzeczywiście kusząca perspektywa, jednak aby nie była pułapką finansową nie można zaniedbać kilku podstawowych zasad.

Przede wszystkim, przed zawarciem umowy sprzedaży, trzeba porozmawiać z najemcą, jakie są jego plany związane z wynajmem po zmianie właściciela lokalu. Należy pamiętać, że w nim ta sytuacja również powoduje pewne obawy, szczególnie jeśli jest to mały lub średni przedsiębiorca, dla którego wszelkie zmiany w umowie najmu mogłyby być dotkliwe. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku dużych, sieciowych najemców, dla których takie zmiany są mniej zauważalne.

W pierwszym przypadku warto ustalić wspólnie strategię co do losów lokalu, podobnie zresztą jak w drugim. Tyle że taki najemca, który podpisał wieloletnią umowę, będzie jak najbardziej zainteresowany pozostaniem w tym samym miejscu. Przy czym umowy długoterminowe, z reguły podpisywane na korzystniejszych dla najemcy, a mniej korzystnych dla wynajmującego warunkach, ale za to gwarantujących mu długoletni przypływ gotówki. Są one mniej rentowne od umów krótszych, zawieranych z mniejszymi przedsiębiorcami z wyższymi stawkami czynszu, jednak w tym przypadku należy brać pod uwagę, że aby rentowność występowała, lokal powinien być wynajmowany właściwie nieprzerwanie, co jest raczej pobożnym życzeniem niż faktem.

Jeśli już wiadomo, że wola kontynuowania najmu jest obopólna, warto przyjrzeć się bliżej najemcy. Jeśli jest to spółka, bez problemu znajdziemy o niej informacje w internetowej wyszukiwarce podmiotów w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie widnieją dane o ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych i upadłościowych prowadzonych przeciwko spółce, co jednoznacznie świadczy o jej poważnych problemach finansowych, które mogą skutkować niepłaceniem czynszu.

Innym źródłem informacji o przedsiębiorcach są różnego rodzaju fora internetowe i strony opiniotwórcze, w których czasem można znaleźć informacje o tym, czy dana firma jest rzetelnym kontrahentem, czy wywiązuje się z umów i zobowiązań finansowych.

Formalności, o jakie należy zadbać przy kupnie lokalu z najemcą, są takie same jak w przypadku kupna lokalu bez najemcy. Jeśli umowa najmu została z nim zawarta na czas określony, to nie ma konieczności podpisywania dodatkowych dokumentów, gdyż jeśli obie strony będą chciały ją kontynuować, będzie ważna przez okres, na jaki została podpisana, nawet po zmianie właściciela.