Czy można sprzedać wynajęty już lokal?

Wynajem lokali użytkowych charakteryzuje zazwyczaj długi okres trwania umowy. W tym czasie wiele może się wydarzyć, a właściciel nieruchomości może stanąć przed koniecznością sprzedaży swojego lokalu. Należy to jednak przeprowadzić w sposób uwzględniający zarówno umowę najmu, jak i samego najemcę.

Co do zasady zbycie nieruchomości możliwe jest w trakcie trwania umowy najmu i nie trzeba przy tym spełniać żadnych dodatkowych warunków. Przyszły nabywca nie musi zostać powiadomiony o istnieniu takiej umowy, jednak aby uniknąć problemów i nieporozumień, warto mu ten fakt przedstawić. Paradoksalnie lokal użytkowy z najemcą może być nawet bardziej atrakcyjny dla inwestora, który po dokonaniu zakupu nie musi się martwić znalezieniem firmy, która jego nowy lokal wynajmie. Atrakcyjność takiej nieruchomości wzrasta tym bardziej, im bardziej prestiżowy, znany jest najemca, a jego działalność rentowna, a także im więcej czasu pozostaje do zakończenia umowy.

Jednak istnieje grupa nabywców, którym zależeć będzie na jak najszybszym rozwiązaniu umowy najmu. Są to przedsiębiorcy, którzy kupują lokal, aby prowadzić w nim własną działalność. Ten wariant może już nieco skomplikować sytuację zbywcy. Mimo iż nie ma on obowiązku informowania najemcy o zamiarze sprzedaży lokalu użytkowego, to w sytuacji gdy nowy właściciel postanowi rozwiązać umowę najmy, zbywca będzie mógł ponieść dotkliwe konsekwencje. Nowy właściciel ma bowiem prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet jeśli została ona zawarta na czas określony.

Jest to sytuacja nadzwyczajna w przypadku umów najmu zawartych na czas określony, które normalnie mogą zostać wypowiedziane wyłącznie w sytuacjach wskazanych w umowie. Jeśli jednak po sprzedaży lokalu dojdzie do wypowiedzenia umowy, najemca, który w swoich planach biznesowych przewidywał dłuższy okres korzystania z nieruchomości, może ponieść z tego tytułu stratę, szczególnie jeśli przystosowanie lokalu do własnych potrzeb wiązało się z poniesieniem przez niego znacznych nakładów finansowych, a także jeśli jest narażony na kolejne koszty związane z przeniesieniem siedziby, zmianą dokumentów, adaptacją nowego miejsca itp. W tej sytuacji najemca może dochodzić stosownego odszkodowania od dotychczasowego właściciela. Roszczenie takie obejmuje nie tylko faktycznie poniesioną szkodę, ale również utracone w związku z tym korzyści, które najemca mógłby osiągnąć, gdyby umowa trwała do czasu pierwotnie w niej ustalonego. Aby dochodzenie roszczeń było możliwe, najemca musi niezwłocznie powiadomić zbywcę o rozwiązaniu umowy najmu.

Jednak dotychczasowy właściciel lokalu nie pozostaje w tej sytuacji bez środków ochrony. Aby uniknąć odpowiedzialności odszkodowawczej, powinien zawrzeć umowę najmu z tzw. datą pewną, czyli poświadczoną notarialnie, lub ujawnić fakt istnienia umowy w księdze wieczystej nieruchomości, składając w tym celu stosowny wniosek w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. Do wniosku należy załączyć umowę najmu lub pisemną zgodę wynajmującego na dokonanie wpisu.

Sama transakcja sprzedaży lokalu użytkowego nie różni się niczym od sprzedaży innego rodzaju nieruchomości. Jednak jeśli zbywca wynajmuje go przedsiębiorcy, powinien przed sprzedażą, a najlepiej już w momencie podpisywania umowy najmu, zabezpieczyć swoje interesy poprzez notarialne potwierdzenie daty zakończenia umowy lub odpowiedni wpis w księdze wieczystej.