Jak rozwiązać umowę najmu?

Kiedy decydujemy się założyć firmę, musimy liczyć się z tym, że będziemy potrzebowali lokalu pod wynajem. Niestety może zdarzyć się tak, iż po jakimś czasie lokal ten nie będzie spełniał naszych oczekiwań. Wówczas najlepszym wyjściem będzie rozwiązanie umowy najmu. W jaki sposób zatem można do tego doprowadzić?

Każdą umowę najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 659-679. Szczególną regulacją objęty jest najem lokali (art. 680-692). Stronami tego rodzaju umowy są: lokator (najemca lokalu bądź osoba z niego korzystająca i nieposiadająca prawa własności do niego) oraz właściciel, czyli osoba, która wynajmuje dany lokal czy z którą wiąże lokatora stosunek prawny do użytkowania lokalu. Prawa najemcy do używania lokalu podlegają przepisom o ochronie własności. Prawo najmu jest chronione na podstawie art. 690 Kodeksu cywilnego.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu

Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego następuje, gdy:

1. Upływa termin, na jaki została zawarta umowa pomiędzy obiema stronami

2. Obie strony rozwiązują umowę

3. Jedna ze stron wypowiada umowę najmu:

• zarówno najemca, jak i wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu użytkowego, lecz może to zrobić najpóźniej trzy miesiące wcześniej wraz z końcem danego miesiąca (w przypadku kiedy czas najmu lokalu nie był oznaczony w umowie, a czynsz płacony był co miesiąc),
• najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez przestrzegania terminów wypowiedzenia w przypadku kiedy lokal posiada takie wady, które jednoznacznie zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy (bez względu na to czy w dniu zawierania umowy najemca o nich wiedział czy też nie),
• wypowiedzenie przez wynajmującego bez zastosowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca lokalu użytkowego rażąco wykracza przeciw porządkowi obowiązującemu w budynku lub jest on uciążliwy dla innych właścicieli lub najemców lokali w danym budynku,
• wynajmujący może wypowiedzieć najem, nie zachowując terminów wypowiedzenia, w przypadku, gdy najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu za minimum dwa pełne okresy płatności; zanim jednak to zrobi musi uprzedzić najemcę na piśmie, a także udzielić mu dodatkowego terminu do zapłaty zaległej kwoty czynszu

Właściciel lokalu użytkowego może wypowiedzieć najem wyłącznie z powyższych przyczyn, ponadto ma on obowiązek dokonania wypowiedzenia na piśmie. Jeśli jego działania nie odniosą skutku, to może on skierować powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego najmu oraz o nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Orzeczenia sądu o rozwiązaniu najmu wydawane są wówczas, gdy obie strony nie mogły osiągnąć porozumienia w kwestii warunków czy terminów tego stosunku. Wtedy też najemca musi opuścić lokal i opróżnić go, gdyż w przeciwnym razie sąd wyda na nim wyrok nakazujący.