Najem lokalu użytkowego w większości przypadków związany jest z prowadzeniem działalności gospodarczej przez danego najemcę. Przedsiębiorca (również osoba samozatrudniona) wynajmujący nieruchomość, oprócz prowadzenia podstawowej działalności, zazwyczaj przechowuje w niej całą dokumentację – liczy zatem na swobodne korzystanie z lokalu i jego rozporządzanie. Jak w takim przypadku wygląda kwestia posiadania kluczy do wynajmowanych pomieszczeń przez ich właściciela/wynajmującego?

fot. ismagilov/bigstockphoto.com

Umowa najmu

Każdy najem – zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego, definiowanego jako samodzielny lokal o innym przeznaczeniu niż cele mieszkalne, jest regulowany przede wszystkim umową najmu, zawieraną między właścicielem lub zarządcą obiektu (wynajmującym) a najemcą. Wszelkie kwestie – prawa i wzajemne obowiązki obu stron, długość najmu (wynoszącą zazwyczaj okres od trzech do ponad dziesięciu lat), szczegóły dotyczące wysokości i sposobu regulowania czynszu oraz ponoszenia kosztów eksploatacyjnych, a także zagadnienia dotyczące innych warunków użytkowania lokalu, na przykład takich jak rozporządzanie nieruchomością, powinny zostać zawarte w umowie. Sprawy nieuregulowane umową najmu podlegają przepisom prawa.

Klucze do lokalu

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, dotyczącymi najmu lokalu, w wyniku zawarcia umowy, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (w tym przypadku lokal komercyjny), do użytkowania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za płacenie przez najemcę umówionego czynszu. Tym samym, najemca użytkuje daną nieruchomość – pod warunkiem przestrzegania warunków umowy, na które się zgodził – jako jej posiadacz zależny (właściciel oddaje lokal na wyłączność najmującego). Prawo nie reguluje szczegółowych warunków najmu, o ile zatem w umowie nie postanowiono inaczej, przyjmuje się, że najemca może na przykład wymienić zamki w drzwiach wejściowych do lokalu, nie informując o tym właściciela i nie udostępniając mu kluczy – wynajmujący nie ma prawa żądać kluczy od najemcy. Po zakończeniu najmu, najemca jest zobowiązany do przywrócenia pierwotnego stanu lokalu, czyli wymiany zamków na stare.

Wizyty kontrolne w czasie najmu

Najemca lokalu użytkowego musi jednak pamiętać, że właściciel lub zarządca nieruchomości ma prawo do przeprowadzania tak zwanej inspekcji lokalu, w celu kontrolowania przebiegu najmu. Przeprowadzanie wizyt kontrolnych możliwe jest jedynie za zgodą i pod obecność najemcy – w związku z tym, nawet w sytuacji posiadania przez wynajmującego kluczy do lokalu, nie może on niezapowiedzianie, bez zgody najemcy, do niego wchodzić.

Szczegółowe warunki najmu oraz kwestie mogące w przyszłości stanowić zarzewie konfliktu między właścicielem lokalu a najemcą powinny zostać dokładnie przemyślane przez obie strony umowy i zawarte w jej treści. Pozornie błaha i oczywista sprawa, jak posiadanie kluczy do wynajmowanych pomieszczeń, okazuje się znacząca. Decydując się na wynajem, właściciel nieruchomości powinien pamiętać, że na czas trwania umowy (użytkowania lokalu przez najemcę) jego uprawnienia do lokalu zostają niejako zawieszone.