Jednym ze sposobów lokowania kapitału jest inwestowanie w nieruchomości. Analizy rynku finansowego wskazują, że w dłuższej perspektywie czasu, przynosi ono większy zysk niż, na przykład długoterminowe lokaty bankowe. Popularne ostatnio, nabywanie lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na ich wynajem, może przynieść właścicielom nieruchomości nawet ponad pięć procent zwrotu wartości mieszkania w skali roku.

Biorąc zatem pod uwagę rentowność produktów bankowych, nawet tych najwyżej oprocentowanych, inwestowanie na rynku nieruchomości mieszkalnych można uznać za bardzo opłacalne. A jak jest z lokalami użytkowymi? Czy opłaca się w nie inwestować?

fot. lawcain/bigstockphoto.com

Nieruchomości użytkowe (komercyjne), mające charakter niemieszkalny, przystosowane są na ogół do prowadzenia w nich działalności gospodarczej*. W zależności od usytuowania oraz docelowego przeznaczenia, są to najczęściej gabinety, pracownie, biura, sklepy, powierzchnie magazynowe, nieograniczone ścianami przestrzenie w centrach handlowych lub supermarketach (stoiska handlowe), a nawet miejsca parkingowe. Właściciel lokalu użytkowego może prowadzić w nim własny biznes lub oddać go w najem, albo w dzierżawę. Rentowność takiej inwestycji, obliczana jako stosunek dochodu z najmu do ulokowanego kapitału, wynosi średnio od siedmiu do dziesięciu procent w skali roku – w zależności od wartości nieruchomości oraz rocznego dochodu netto, zwrot poniesionej inwestycji może nastąpić po około dziesięciu latach.

Zyski vs. koszty

Z uwagi na inny, niż w przypadku najmu mieszkaniowego, charakter wynajmu nieruchomości komercyjnych, inwestowanie w lokale użytkowe, z jednej strony może przynieść właścicielom nieruchomości znacznie wyższe zyski, z drugiej obarczone jest o wiele większym ryzykiem i nakładem pracy.

Obecnie, po stosunkowo udanym (sprzed kilku lat) okresie dla właścicieli lokali komercyjnych, na rynku obserwowana jest większa podaż tego typu nieruchomości w stosunku do zapotrzebowania. Średni czas poszukiwania najemcy wynosi od trzech do sześciu miesięcy (niektóre lokale stoją puste nawet ponad rok). Biorąc zatem pod uwagę komercyjne przeznaczenie nieruchomości, jednoznacznie oznacza to straty. Bardzo ważne w takiej sytuacji jest ograniczenie okresu, w którym lokal stoi pusty do minimum. Kluczową rolę w tym wypadku odgrywa ostateczna cena najmu, zawierająca między innymi czynsz, podatek VAT oraz koszty utrzymania lokalu. O ile na te ostatnie, jako właściciele, nie mamy wpływu, o tyle na wysokość czynszu już tak. Mając trudności ze znalezieniem odpowiadającego nam najemcy, warto zatem dostosować oczekiwaną przez nas stawkę do realiów rynkowych.

Wynajem lokalu użytkowego, który w założeniu będzie stanowił główne źródło dochodów jego właściciela, wymaga opracowania systemu administrowania nieruchomością lub oddania jej w zarządzanie odrębnej jednostce (w przypadku sklepu lub stoiska w centrum handlowym będzie to administrator całego obiektu). Nie wymaga z kolei poczynienia takich wydatków, związanych na przykład z jego adaptacją i wyposażeniem, jak w przypadku wynajmu mieszkania. Najczęściej, najemca lub dzierżawca dostosowuje lokal do swoich potrzeb we własnym zakresie. Dodatkowo, wszelkie koszty związane z utrzymaniem lokalu będą spoczywały na jego użytkowniku.

Kluczowa lokalizacja

Rozważając kupno lokalu użytkowego, w przyszłości używanego przez inny podmiot, warto sprawdzić wybraną przez nas okolicę. Kluczem do sukcesu prowadzonego wynajmu będzie z pewnością lokalizacja nieruchomości. Jeśli mamy możliwość wyboru konkretnej lokalizacji (możemy wybrać spośród kilku ofert sprzedaży), zadbajmy, żeby było to miejsce atrakcyjne pod względem prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Niezależnie od wielkości i przyszłego przeznaczenia obiektu, bardzo ważna jest bliskość parkingów, przystanków komunikacji miejskiej, infrastruktury drogowej (zwłaszcza w przypadku zakupu pomieszczeń magazynowych) oraz innych punktów usługowych. Istotna jest również popularność miejsca wśród docelowej grupy klientów. Duże natężenie ruchu będzie gwarantowało opłacalność prowadzonego przez najemcę biznesu, a tym samym zysk z wynajmu nieruchomości.

Inwestowanie w lokale użytkowe może okazać się świetnym biznesem, pod warunkiem rozeznania rynku, rozważnego przygotowania naszej oferty oraz wyjścia naprzeciw potrzebom potencjalnych najemców. W celu zabezpieczenia warunków najmu oraz względnie stałego dochodu finansowego, warto uregulować wszelkie kwestie w umowie najmu (dzierżawy).

_____________________________
*Najem nieruchomości komercyjnych regulują przepisy Kodeksu cywilnego o najmie i dzierżawie lokali – art. 680 – 709 , ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz.93 z późn. zm.).