Zawierając umowę najmu należy zwrócić uwagę, by jej zapisy jak najlepiej chroniły prawa stron. Jednak umowy takie są sporządzane w oparciu o stan faktyczny i informacje, które strony wzajemnie przedstawią. Zdarza się, że w trakcie trwania najmu ujawnią się okoliczności, co do których najemca nie miał wiedzy, np. wynajmowany przez niego lokal zostanie zajęty w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przeciwko właścicielowi lokalu, czyli wynajmującemu.

W takim wypadku najemca co prawda nie traci prawa do zajmowania lokalu, a umowa najmu nie ulega rozwiązaniu, jednak musi mieć się na uwadze, w szczególności jeśli wynajmujący zażąda zapłaty czynszu z góry. Może bowiem usiłować możliwie najbardziej wykorzystać przychody z najmu, jeśli wie, że zajęcie może skończyć się licytacją i sprzedażą nieruchomości. Komornik bowiem ma prawo zająć również wierzytelności wynikające z umowy najmu, co oznacza, że może domagać się od najemcy zapłaty czynszu. Najemca, jeśli zapłacił czynsz z góry za co najmniej trzy miesiące, będzie zmuszony do ponownego uregulowania wynikającej z umowy ceny. Później może dochodzić jej zwrotu na drodze powództwa od wynajmującego, jednak jeśli jego problemy finansowe doprowadziły do zajęcia należącego do niego lokalu, co jest ostatecznością w przypadku egzekucji komorniczych, istnieje duże prawdopodobieństwo, że pieniędzy nie odzyska.

Jeśli natomiast właściciel nieruchomości zbankrutuje i zostanie ogłoszona jego upadłość, to w toku postępowania upadłościowego, jeśli uzasadnią to okoliczności postępowania, umowa najmu zawarta na czas określony może zostać przedwcześnie rozwiązana. W takim wypadku najemca ma prawo do dochodzenia odszkodowania z tytułu rozwiązania umowy najmu przed terminem, a swoje wierzytelności z tego wynikające powinien zgłosić sędziemu komisarzowi nadzorującemu postępowanie.

W sytuacji, gdy lokal zostanie sprzedany w drodze licytacji, nowy nabywca wstępuje w prawa poprzedniego właściciela, co oznacza, że automatycznie staje się stroną umowy najmu. Nabywca może wypowiedzieć stosunek najmu, a czas wypowiedzenia zależy od czasu trwania umowy. Jeśli została ona zawarta na czas nieokreślony, wtedy termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, a jeśli umowa została zawarty na czas określony dłuższy niż dwa lata przy zachowaniu formy pisemnej z datą pewną (czyli poświadczoną notarialnie), nowy właściciel może złożyć wypowiedzenie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się tytułu własności, zachowując roczny termin wypowiedzenia.
Aby lepiej zabezpieczyć się na taką ewentualność najemca może zażądać już w chwili podpisywania umowy najmu, wpisania w księdze wieczystej lokalu wzmianki o najmie. Powoduje to, że umowa będzie skuteczna w stosunku do każdego kolejnego właściciela nieruchomości, a wcześniejsze wypowiedzenie nie będzie możliwe.