Wynajmowanie lokalu wiąże się z określonymi uprawnieniami oraz obowiązkami. Zawarta między wynajmującym a najemcą umowa obliguje obie strony do wypełniania jej postanowień i chroni na wypadek wystąpienia konkretnych okoliczności. Co jednak w przypadku ogłoszenia upadłości przez wynajmującego?

Czy najemca może dochodzić swoich praw na podstawie zawartej przez niego umowy najmu? W końcu, czy upadłość wynajmującego oznacza automatyczne wygaśnięcie umowy?

Postępowanie w sytuacji upadłości, zarówno strony wynajmującej, jak i najemcy, reguluje ustawa prawo upadłościowe i naprawcze*, zgodnie z którą jeżeli przedmiot umowy (lokal) został wydany (udostępniony) najemcy przed ogłoszeniem upadłości, umowa pozostaje w mocy (nadal wiąże strony). Natomiast, jeżeli do dnia ogłoszenia upadłości przedmiot najmu nie został najemcy udostępniony, przysługuje mu – podobnie, jak wynajmującemu – prawo odstąpienia od umowy. Stosownego oświadczenie powinno zostać złożone w terminie do dwóch miesięcy od daty ogłoszenia upadłości (złożone po upływie tego okresu będzie bezskuteczne).

W przypadku obowiązywania umowy, jej wykonaniem zajmuje się syndyk masy upadłościowej co oznacza, że jest on uprawniony do zarządzania nieruchomością, a więc na przykład do pobierania czynszu lub wypowiedzenia umowy najmu, do czego konieczna jest jednak zgoda sędziego-komisarza. W takiej sytuacji, wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić jedynie w dwóch przypadkach:

1. Jeżeli trwanie najmu utrudnia (uniemożliwia) likwidację masy upadłościowej.
2. Gdy ustalony czynsz najmu jest znacznie zaniżony w stosunku do przeciętnych cen najmu lokalu użytkowego tego samego typu.

Co ważne, pomimo zawarcia w pierwotnej umowie określonego terminu wypowiedzenia (w przypadku braku takiego, jego długość regulują przepisy ogólne), syndyk wypowiada umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Z kolei, najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy na zasadach ogólnych (jeśli jej wypowiedzenie było dopuszczalne), z zachowaniem terminów określonych w umowie bądź ustawie.

Z powodu przedwczesnego rozwiązania umowy w toku postępowania upadłościowego najemcy przysługuje ubieganie się o odszkodowanie, poprzez zgłoszenie wierzytelności wskazanemu komisarzowi (wynajmujący również ma prawo dochodzenia odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed określonym w niej terminem – nie dłuższym niż dwa lata). Rozwiązanie umowy nie może nastąpić jednak przed upływem terminu najmu, za który najemca zapłacił z góry.

Zgodnie z ustawą, w przypadku wcześniejszego opłacenia przez najemcę czynszu z góry, za co najmniej trzy miesiące (liczone od czasu ogłoszenia upadłości), jest on nadal zobowiązany do jego uiszczania – na żądanie syndyka może on być zmuszony do uiszczenia czynszu po raz drugi.

*Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. 2003 Nr 60 poz. 535).