Nakłady konieczne a ulepszające

Prawo cywilne w kwestii nakładów ponoszonych na wynajmowane mieszkania rozróżnia nakłady konieczne i ulepszające. Warto dokładnie zapoznać się z tymi regulacjami, ponieważ w praktyce często granica między nimi jest bardzo niewyraźna.

Nakłady konieczne to takie, bez których nie da się użytkować przedmiotu najmu. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą w umowie dowolnie ustalić między sobą, kto je ponosi. Jednak jeśli brak powyższego ustalenia, to takie nakłady obciążą tylko wynajmującego. Musi on na własny koszt wykonywać naprawy danego wyposażenia, jak i przedmiotów, które są niezbędne do korzystania z niego, czyli przynależności.

ratmaner/bigstockphoto.com

ratmaner/bigstockphoto.com

Najemca będzie obciążony nakładami koniecznymi tylko wtedy, gdy ponosi wyłączną odpowiedzialność za zaistnienie szkody. Jeśli tak nie jest, to najemca po zauważeniu potrzeby naprawy zawiadamia wynajmującego i może wyznaczyć mu rozsądny termin na usunięcie usterki. Jeśli nie zostanie dotrzymany, może sam wykonać naprawę, a później starać się o zwrot kosztów od wynajmującego. Może też potrącić je sobie z czynszu na ogólnych zasadach Kodeksu Cywilnego.

W kwestii nakładów ulepszających obie strony mają większą swobodę. Nakłady ulepszające według definicji prowadzą do zwiększenia wartości albo użyteczności przedmiotu najmu. Jeśli nie ma o nich mowy w umowie, to nie mogą w istotny sposób zmieniać przedmiotu najmu. Wg artykułu 676 Kodeksu Cywilnego, wynajmujący ma dwa wyjścia: może zatrzymać ulepszenia i zapłacić za nie najemcy, albo żądać ich usunięcia. Ten artykuł nie obowiązuje, jeśli w umowie inaczej rozstrzygnięto tę kwestię. Dla oceny wartości nakładów decydujące znaczenie ma chwila wydania przedmiotu wynajmującemu. Jeśli najemca poczynił ulepszenia, które później straciły wartość, to tylko od dobrej woli wynajmującego zależy zwrot kosztów. Rozliczenie nakładów ulepszających następuje po rozwiązaniu umowy najmu.

Poza tymi dwiema kategoriami pozostają drobne nakłady, które obciążają tylko najemcę. Kodeks wylicza tu przykładowo: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Znajdź idealny lokal