Kiedy możesz domagać się obniżenia czynszu za lokal?

Wysokość czynszu jest kluczowym elementem przy zawieraniu umowy najmu, a interesy obu stron są w tym wypadku przeciwstawne. Właścicielowi lokalu zależy na jak najwyższej stawce, podczas gdy najemca oczywiście chciałby płacić możliwie najmniej. Jednak nie pozostaje on bezradny wobec wymagań cenowych wynajmującego, a wysokość czynszu może negocjować już na etapie ustalania warunków umowy.

Za pomniejszeniem czynszu na korzyść najemcy przemawiać będzie długi czas najmu, pewne cechy lokalu, np. gdy jest on niestandardowy i ciężko będzie znaleźć inną osobę nim zainteresowaną, czy też pokrycie przez niego części kosztów związanych z remontem. Takie argumenty mogą skłonić wynajmującego do obniżenia pierwotnie zakładanej ceny. Czy jednak po podpisaniu umowy na ustalonych przez strony warunkach najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu?

Odpowiedź na to pytanie zawierają przepisy kodeksu cywilnego, które wskazują, że obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu w stanie do umówionego użytku. Stan techniczny lokalu i jego cechy powinny więc być zgodne ze stanem, o którego istnieniu wynajmujący zapewnił najemcę, a który ten zaakceptował. Może się jednak zdarzyć, że po wydaniu lokalu okaże się, że posiada on wady, które są na tyle uciążliwe, że nie pozwalają na korzystanie z lokalu w sposób, jaki przewiduje umowa najmu lub takie, które wpływają na zmniejszenie jego użyteczności. Mowa tu zarówno o wadach fizycznych jak i prawnych.

O ile więc strony nie umówiły się inaczej, odpowiedzialność za wady ciążyć będzie na wynajmującym, nawet jeśli nie ponosi on winy za ich powstanie. Najemcy wówczas przysługuje tzw. prawo rękojmi za wady nadające mu wobec właściciela lokalu m.in. uprawnienia do żądania obniżenia czynszu najmu. Jeśli więc lokal posiada wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku najemca może żądać obniżenia czynszu za okres, w którym wada występowała. Jeśli natomiast zapłacił czynsz z góry, może domagać się zwrotu proporcjonalnej części. Najemca może skorzystać z tej możliwości, jeśli nie wiedział o wadzie w chwili podpisywania umowy.