Umowa najmu nieruchomości komercyjnych często podpisywana jest na długi okres, który pokrywa się z planami biznesowymi najemcy – przedsiębiorcy. Między innymi z tego powodu ważne jest jej prawidłowe skonstruowanie, by jego interesy były jak najlepiej zabezpieczone. Podpisując umowę należy więc zwrócić uwagę na kilka kwestii.
Pierwszą z nich jest cena, która stanowi zazwyczaj element poddawany najbardziej żarliwym negocjacjom. Ustalając wysokość kosztów najmu strony powinny w umowie doprecyzować, czy podana stawka jest kwotą netto czy brutto, a także czy stanowi wyłącznie zapłatę dla właściciela lokalu, czy też ujęte są w niej koszty eksploatacji. Podanie jednej kwoty obejmującej najem i media przy okazji umów najmu komercyjnego nie jest szczególnie popularne, jednak dla pewności najemca powinien kwestię tę dokładnie ustalić, by nie być zaskoczony dodatkowymi kosztami.
Kolejnym ważnym punktem negocjacji przed podpisaniem umowy powinien być rozkład nakładów ponoszonych przez strony w związku z remontami i naprawami w lokalu. Co do zasady wynajmujący ma obowiązek utrzymać nieruchomość w należytym, niepogorszonym stanie przez cały okres trwania umowy. W związku z tym do napraw, których powinien się podjąć należą wszystkie poważniejsze awarie pojawiające się w lokalu, np. problem z instalacją, cieknący dach czy nieszczelne okna. Najemca natomiast ma za zadanie dokonywać drobnych napraw pojawiających się w trakcie zwykłego użytkowania nieruchomości. Strony tę odpowiedzialność mogą rozłożyć inaczej, jednak najemca powinien zadbać o to, by nie dać się wmanewrować w remonty i naprawy należące normalnie do obowiązków wynajmującego. Chyba, że zgoda taka miałaby wyraźnie wpłynąć na obniżenie ceny najmu zawartego na bardzo długi czas, w którym nakłady te zdążą się zwrócić. Najemca jednak dokonuje napraw wszystkich elementów, które do lokalu sam wprowadził, np. specjalnych czy dodatkowych instalacji na potrzeby prowadzonej działalności.
Innym ważnym zapisem jest czas trwania najmu. Umowę zawartą na czas określony można bowiem wypowiedzieć wyłącznie w sytuacjach w niej określonych, w przeciwieństwie do umowy na czas nieokreślony, przy której obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia. W przypadku prowadzenia działalności oraz ponoszenia często niemałych kosztów w związku z przystosowaniem lokalu, umowa na czas określony jest rozwiązaniem pewniejszym, gwarantującym możliwość korzystania z niego przez ustalony czas. Często jednak wynajmujący próbują podstępnie wprowadzić do umów klauzule o możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony, ustalając przy tym jakiś termin wypowiedzenia. Zapis taki jest niezgodny z charakterem takiej umowy, która ma właśnie takim niespodziewanym wypowiedzeniom zapobiegać. Trzeba więc zwrócić szczególną uwagę, by nie pojawił się on w umowie, jeśli będzie zawarta na konkretny okres.
Umowy najmu lokali komercyjnych, szczególnie przy niektórych typach prowadzonej działalności, są obarczone większym ryzykiem wystąpienia szkody niż w przypadku innych nieruchomości. Z tego powodu ważne jest ustalenie kwestii ubezpieczenia. Najemca powinien więc dowiedzieć się jaki jest zakres ubezpieczenia lokalu, czyli jakie potencjalnie niebezpieczne sytuacje są zabezpieczone. Jeśli będzie potrzeba poszerzenia takich zagrożeń, wtedy strony powinny precyzyjnie określić, która z nich i w jakiej części pokryje koszty dodatkowego ubezpieczenia.
Najnowsze komentarze